路線価 (2023) 大阪府泉北郡忠岡町忠岡南3-1514-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 泉北郡忠岡町大阪府泉北郡忠岡町忠岡南３丁目１５１４番８
価格時点	2023 年
駅名	忠岡駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 14万2,158 円
1平米当たり	1平米 4万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	5,410万 円 (1002 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万8,524 円 1平米 5万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	5,410万 円 (1002 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万8,524 円／坪 1平米 5万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は忠岡町及び泉北地域中心の中小工業地域。主たる需要者は、小規模・中堅の製造業者、物流業者が想定される。工場、倉庫等が建ち並ぶ海側の工業地域で、最寄駅からの利便性は高くないが値頃感による底堅い需要は認められる。工業地の取引件数は規模、立地条件等の個別性が強く類似事例が少なく、中心価格帯等の把握は困難であるが、臨海地区においても物流倉庫等への投資意欲は根強く、工業地需要は底堅いものがあり地価は上昇に転じている。 (2) 同一需給圏は、泉州地域を中心とする大阪湾臨海部の工業地域及び内陸部の工場、倉庫利用が可能な地域でありその圏域は広域的である。需要者は、製造業及び物流関係の法人が中心である。内陸部のみならず臨海地区に対する物流倉庫等への投資意欲が依然強く、周辺市を含め工業地に対する用地需要が底堅い。工業地の取引件数が僅少であり、取引に至る経緯や規模、立地条件といった個別性故に、明確な価格水準の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、工場・倉庫等が建ち並ぶ中小工業地域である。取引の大半は自用目的で収益性に見合う賃料の収受は困難な地域性であるため、収益価格は比準価格より低位に求められたものと思料する。本件においては、自用目的の取引市場の実勢を反映し信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 当地域は、貸工場や貸倉庫が見られるものの、規模や構造等の個別性が強く標準的な賃料水準の把握が困難である。自用目的が取引の中心であり、賃貸に供することを想定した収益性は、当地域における土地取引に際して十分に考慮されず、収益価格の規範性は劣る。よって、市場性を反映する比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、かつ市場の動向、周辺標準地の公示価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	忠岡駅北西方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	303.1 坪 (1002 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模工場、倉庫等が混在する工業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	泉北郡忠岡町大阪府泉北郡忠岡町忠岡南３丁目１５１４番８
標準地の範囲
東	70 m
西	50 m
南	150 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	倉庫・工場地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	40 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小工場・倉庫等が混在する工業地域で、当面は現況のまま推移していくと予測される。物流倉庫等への投資意欲は根強く、工業地需要は底堅く地価は上昇に転じて推移している。 (2)町内部の工場地では住宅地への転用も見られるが、当地域は幹線道路への系統接続性が良く、今後も業務施設等が建ち並ぶ工業地域としての利用が予測される。需要は底堅く、地価水準は上昇傾向での推移が予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	倉庫・工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万8,524 円 1平米 5万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万8,524 円 1平米 5万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万8,524円 1平米 5万4,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 17万5,879円 1平米 5万3,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万8,524円 1平米 5万4,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年	1坪 17万5,879円 1平米 5万3,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)忠岡町の工業地は、良好な臨海部の立地条件及び設備投資意欲回復等により製造・物流施設用地の需要は底堅い状況で地価は上昇傾向で推移している。 (2)忠岡町は、コロナ禍の影響は限定的ではあるが、人口減少、高齢化率の上昇が続き生活利便性が優る地域を除けば、不動産市況は弱含み状態が続く。
地域要因
(1)立地条件の良好な中小規模工場・倉庫が混在する工業地域であり、高速道路へのアクセスも良く需要は堅調である。 (2)価格形成要因に影響を与える特段の変動事由は認められないが、コロナ禍の影響による物流倉庫、工場用地に対する需給動向には注視が必要である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	611 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉北郡忠岡町
地域	大阪府泉北郡忠岡町忠岡南３丁目１５１４番８
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,486 円／平米 20万9,885 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,930 円／平米 21万1,353 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,409 円／平米 17万9,876 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,400 円／平米 17万9,846 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	607 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	岸和田市
地域	大阪府泉北郡忠岡町忠岡南３丁目１５１４番８
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,811 円／平米 14万1,533 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,881 円／平米 16万4,907 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,436 円／平米 16万3,435 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,400 円／平米 16万3,316 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	602 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	岸和田市
地域	大阪府泉北郡忠岡町忠岡南３丁目１５１４番８
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,691 円／平米 15万7,666 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,606 円／平米 16万691 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,005 円／平米 17万5,235 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,000 円／平米 17万5,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	607 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	岸和田市
地域	大阪府泉北郡忠岡町忠岡南３丁目１５１４番８
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,300 円／平米 17万9,516 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,517 円／平米 18万233 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,777 円／平米 19万7,623 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,800 円／平米 19万7,699 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情