路線価 (2023) 兵庫県神戸市東灘区住吉本町1-316-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 神戸市東灘区兵庫県神戸市東灘区住吉本町１丁目３１６番２
価格時点	2023 年
駅名	住吉駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 132万2,400 円
1平米当たり	1平米 40万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億4,900万 円 (290 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 169万9,284 円 1平米 51万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	1億4,900万 円 (290 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 169万5,978 円／坪 1平米 51万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は阪急電鉄神戸本線及びＪＲ東海道本線沿線で、神戸市及び阪神間の各都市に存する良好な住宅地域の圏域である。需要者は圏内の居住目的の個人を中心とし、圏外からの転入者も見られる。生活利便性、学区等に優れる人気のエリアで需要は堅調である。総額を抑えるため新築戸建分譲は細分化される傾向にあり、中心となる価格帯は把握しがたいが、標準地規模程度で土地は１５，０００万円前後程度である。 (2) 同一需給圏はＪＲ東海道本線及び阪急電鉄神戸本線沿線で、神戸市及び阪神間諸都市の圏域に存する良好な住宅地域である。主たる需要者は神戸市及び阪神間諸都市の居住者であり、圏外からの転入も認められる。当地域は利便性と良好な住環境を備えた地域として需要は底堅い。需要の中心価格帯は標準地と同規模程度であれば１５，０００万円程度と高額となることから、分割して総額を抑える傾向も見受けられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中規模一般住宅、マンション等が混在する住宅地域で、賃貸物件も見られるが自用目的の取引が中心である。収益価格は共同住宅を想定したが、建築費の高騰等の影響を受けてやや低位に求められた。比準価格は規範性の高い事例を収集し得たためその信頼性は高いものと思料する。以上より、市場の実態を反映する比準価格を標準とし、想定要素を含む収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 一般住宅のほか、マンション、共同住宅等が混在する住宅地域であり、自用目的の取引が多く、需要者は居住の利便性、快適性等を主要な選択指標として取引するため、収益価格の規範性は劣後する。一方比準価格は、代替性のある事例を基礎に試算されており、市場性を反映した実証的な価格である。よって比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	住吉駅北方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	87.7 坪 (290 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	共同住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神戸市東灘区兵庫県神戸市東灘区住吉本町１丁目３１６番２
標準地の範囲
東	20 m
西	80 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	19 m
面積	290 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅のほかマンション等が混在する環境良好な住宅地域として熟成しており、今後も現状のまま推移すると予測する。マンション等適地は稀少性が高く、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)中規模一般住宅のほかマンション等が混在する住宅地域として熟成しており、地域に格別な変動要因がないことから、当面現状のまま推移するものと予測される。地価は上昇傾向で推移するものと思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 169万9,284 円 1平米 51万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 169万5,978 円 1平米 51万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 169万9,284円 1平米 51万4,000円
前年から次年への変動率 4 ％
2022年	1坪 163万3,164円 1平米 49万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 169万5,978円 1平米 51万3,000円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2019年	1坪 163万3,164円 1平米 49万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利等を追い風に、市東部三区の住宅地は人口、世帯数が堅調に推移しており、良好な不動産への需要圧力は底堅い。 (2)東灘区の住宅地は選好性が高く、一部の利便性等の劣る地域を除き需要は依然として底固い。新型コロナの影響は限定的である。
地域要因
(1)地域要因に特に大きな変動は認められない。 (2)地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＫＴ３０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市東灘区
地域	兵庫県神戸市東灘区住吉本町１丁目３１６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	27万8,661 円／平米 92万1,253 円／坪
推定価格 平米 坪	41万2,254 円／平米 136万2,912 円／坪
標準価格 平米 坪	49万5,498 円／平米 163万8,116 円／坪
査定価格 平米 坪	50万5,000 円／平米 166万9,530 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＯＴ３０５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市東灘区
地域	兵庫県神戸市東灘区住吉本町１丁目３１６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	69万1,563 円／平米 228万6,307 円／坪
推定価格 平米 坪	70万6,777 円／平米 233万6,605 円／坪
標準価格 平米 坪	49万9,842 円／平米 165万2,478 円／坪
査定価格 平米 坪	51万 円／平米 168万6,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	208 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＫＳ３０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市東灘区
地域	兵庫県神戸市東灘区住吉本町１丁目３１６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	61万3,696 円／平米 202万8,879 円／坪
推定価格 平米 坪	62万3,515 円／平米 206万1,341 円／坪
標準価格 平米 坪	50万9,824 円／平米 168万5,478 円／坪
査定価格 平米 坪	52万 円／平米 171万9,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＡＨ３０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市東灘区
地域	兵庫県神戸市東灘区住吉本町１丁目３１６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	54万2,262 円／平米 179万2,718 円／坪
推定価格 平米 坪	57万5,973 円／平米 190万4,167 円／坪
標準価格 平米 坪	51万162 円／平米 168万6,596 円／坪
査定価格 平米 坪	52万 円／平米 171万9,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＹＹ３０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市東灘区
地域	兵庫県神戸市東灘区住吉本町１丁目３１６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	45万1,564 円／平米 149万2,871 円／坪
推定価格 平米 坪	40万862 円／平米 132万5,250 円／坪
標準価格 平米 坪	50万6,779 円／平米 167万5,411 円／坪
査定価格 平米 坪	51万7,000 円／平米 170万9,202 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情