路線価 (2023) 兵庫県神戸市垂水区狩口台7-9-10外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 神戸市垂水区兵庫県神戸市垂水区狩口台７丁目９番１０外
価格時点	2023 年
駅名	朝霧駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 47万9,370 円
1平米当たり	1平米 14万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	5,060万 円 (269 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 62万1,528 円 1平米 18万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	5,030万 円 (269 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 61万8,222 円／坪 1平米 18万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲はＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線の沿線で、概ね神戸市の圏域。需要者の中心は神戸市の居住者がほとんどを占める。駅へ徒歩圏内にある住環境が良好な住宅地域であるので人気があり需要は強含み。土地の最低敷地面積は１５０㎡であるが面積により総額にばらつきがある。２５０㎡程度で概ね４，０００万円台後半、新築戸建住宅で６，０００万円を超える程度が需要の中心となるが、新築の戸建住宅は施工の質や業者により総額にばらつきがある。 (2) 同一需給圏はＪＲ山陽本線、山陽電鉄本線等の各沿線で、概ね神戸市西部の圏域に存する住宅地域。需要者は神戸市内の居住者等が中心である。中規模住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域で、駅接近性に優れることから需給は安定しており、地価は上昇傾向で推移している。土地は標準地と同規模であれば５０００万円前後が中心的価格帯と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 住環境が良好な住宅地域であるが周辺では賃貸マンション等の収益物件が散見される。土地価格に見合う賃料水準が得られないため収益価格は低位に試算された。居住の快適性を重視する住宅地域では自用目的の取引が中心である。自用目的の取引事例から求められた比準価格は市場の動向を反映して実証的である。本件では、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を行って得た価格を踏まえたうえで、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自己使用目的の取引が中心的であり、周辺における代替性の強い取引事例を多数収集し、実証的な比準価格を試算し得た。一方、周囲には賃貸マンションやハイツ等も見られるが取引自体は自己使用目的のものが中心であり、規範性のある賃貸事例も少なく、収益価格の相対的信頼性は劣ると判断する。よって、収益価格は参考に止め、市場の実勢を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	朝霧駅南東方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	81.4 坪 (269 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神戸市垂水区兵庫県神戸市垂水区狩口台７丁目９番１０外
標準地の範囲
東	40 m
西	30 m
南	60 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	20 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした駅に近い住宅地域であり、今後とも現状のまま推移するものと予測する。地価水準はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、当面の間はほぼ現状のまま推移するものと予測する。駅に近い住宅地域で、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 62万1,528 円 1平米 18万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 61万8,222 円 1平米 18万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 62万1,528円 1平米 18万8,000円
前年から次年への変動率 4.4 ％
2022年	1坪 59万5,080円 1平米 18万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 61万8,222円 1平米 18万7,000円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2019年	1坪 59万5,080円 1平米 18万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)垂水区の人口は微減傾向にあるが、不動産実需は安定的に推移。景気は、コロナ禍、物価高、為替・金利の不安定感により未だ不透明。 (2)コロナ禍による厳しい状況が緩和されつつあり、景気は持ち直しの動きが見られる。なお、垂水区の人口は減少傾向にある。
地域要因
(1)駅徒歩圏内の住環境の良好な住宅地域で人気があり、安定した需要があり地価は底堅い。特に地域要因に変動はない。 (2)駅徒歩圏内の住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく、需要は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＤＳ４０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市垂水区
地域	兵庫県神戸市垂水区狩口台７丁目９番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万1,159 円／平米 46万6,672 円／坪
推定価格 平米 坪	14万1,159 円／平米 46万6,672 円／坪
標準価格 平米 坪	19万2,053 円／平米 63万4,927 円／坪
査定価格 平米 坪	19万2,000 円／平米 63万4,752 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＤＳ４０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市垂水区
地域	兵庫県神戸市垂水区狩口台７丁目９番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万6,703 円／平米 48万5,000 円／坪
推定価格 平米 坪	14万6,703 円／平米 48万5,000 円／坪
標準価格 平米 坪	19万9,596 円／平米 65万9,864 円／坪
査定価格 平米 坪	20万 円／平米 66万1,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＮＪ４０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市垂水区
地域	兵庫県神戸市垂水区狩口台７丁目９番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万1,397 円／平米 63万2,758 円／坪
推定価格 平米 坪	18万9,939 円／平米 62万7,938 円／坪
標準価格 平米 坪	18万2,986 円／平米 60万4,952 円／坪
査定価格 平米 坪	18万3,000 円／平米 60万4,998 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＮＪ４０５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市垂水区
地域	兵庫県神戸市垂水区狩口台７丁目９番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万9,546 円／平米 56万519 円／坪
推定価格 平米 坪	17万4,414 円／平米 57万6,613 円／坪
標準価格 平米 坪	19万3,150 円／平米 63万8,554 円／坪
査定価格 平米 坪	19万3,000 円／平米 63万8,058 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情