路線価 (2023) 兵庫県神戸市北区山田町下谷上字小橋5-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 神戸市北区兵庫県神戸市北区山田町下谷上字小橋５番９
価格時点	2023 年
駅名	箕谷駅 から 630m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	470万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万5,382 円 1平米 4万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	467万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万4,390 円／坪 1平米 4万6,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、神戸電鉄有馬線及び粟生線沿線で、神戸市及びその隣接市区の住宅地域である。中心となる需要者は神戸市内の居住者で、圏外からの転入者は少ない。近隣地域は一般住宅が多い郊外のインターに近い住宅地域で、幅員はやや狭いものの、不動産需給は概ね均衡しており、地価はやや上昇傾向にある。需要の中心価格帯は４００万円台である。 (2) 同一需給圏は神戸電鉄有馬線及び粟生線沿線で、概ね神戸市北区の圏域に存する住宅地域である。需要者は神戸市内の居住者が中心であり、圏外からの転入者は少ない。当該地域はインターや国道及びバス停に近く、神戸市中心市街地へのアクセスが比較的良好であるため、一定の需要が見込まれる。土地は１００㎡程度で４００万円～５００万円程度の物件が取引の中心価格帯と目される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地は一般住宅が多い郊外のインターに近い住宅地域に所在し、周辺の土地利用を考慮すると、画地規模が小さく、賃貸経営上、有効な共同住宅を想定することが困難であるため収益還元法は適用せず、市場の動向を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 周辺の土地利用を考慮すると、画地規模が小さく、合理的な賃貸建物の想定が困難であるため、収益価格は試算しなかった。当該地域は自用目的の不動産取引が一般的であり、需要者は同一需給圏内における代替不動産の取引価格水準や市場の動向を重視して取引を行うものと思料される。比準価格は複数の取引事例を基礎に算定され、市場性を反映した価格が試算された。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	箕谷駅北方
距離	630 m
土地の状態
土地面積	30.2 坪 (100 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多い郊外のインターに近い住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神戸市北区兵庫県神戸市北区山田町下谷上字小橋５番９
標準地の範囲
東	40 m
西	20 m
南	20 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	12 m
面積	100 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北４．５ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、インター近くに小規模開発された住宅地域で、地域要因に格別の変動はなく、当面は現状を維持すると予測する。地価水準については、周辺の住宅地で回復傾向が見られ、やや上昇傾向で推移すると予測する。 (2)インター近くに小規模開発された住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。地価水準は概ね横ばいで推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万5,382 円 1平米 4万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万4,390 円 1平米 4万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万5,382円 1平米 4万7,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 15万4,390円 1平米 4万6,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万4,390円 1平米 4万6,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 15万4,390円 1平米 4万6,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響が和らぐなか、景気は基調として持ち直している。個人消費も持ち直しつつあり、住宅投資は概ね横ばいである。 (2)景気は物価上昇等の影響が懸念されるが、北区の住宅地価は一部利便性が低い地域を除き、横ばいから上昇基調にある。
地域要因
(1)一般住宅が多い郊外のインターに近い住宅地域であり、地域要因に格別の変動はない。 (2)地域要因に大きな変化は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＯＡ３０５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市北区
地域	兵庫県神戸市北区山田町下谷上字小橋５番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,123 円／平米 12万6,035 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,331 円／平米 13万9,946 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,763 円／平米 15万1,292 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,700 円／平米 15万4,390 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＯＡ３０５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市北区
地域	兵庫県神戸市北区山田町下谷上字小橋５番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,987 円／平米 14万8,727 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,401 円／平米 14万178 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,155 円／平米 14万9,282 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,100 円／平米 15万2,407 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＯＴ３０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市北区
地域	兵庫県神戸市北区山田町下谷上字小橋５番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,189 円／平米 15万2,701 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,189 円／平米 15万2,701 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,703 円／平米 15万4,400 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,600 円／平米 15万7,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＴ３０５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市北区
地域	兵庫県神戸市北区山田町下谷上字小橋５番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,966 円／平米 16万5,188 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,587 円／平米 15万7,323 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,700 円／平米 15万4,390 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,600 円／平米 15万7,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情