路線価 (2023) 兵庫県神戸市中央区中山手通6-4-24 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 神戸市中央区兵庫県神戸市中央区中山手通６丁目４番２４
価格時点	2023 年
駅名	県庁前駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 115万7,100 円
1平米当たり	1平米 35万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	8,030万 円 (175 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 151万7,454 円 1平米 45万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	8,030万 円 (175 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 151万7,454 円／坪 1平米 45万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は阪急電鉄神戸本線、ＪＲ東海道本線、阪神電鉄本線及び地下鉄西神・山手線で、概ね神戸市及び阪神間諸都市に存する住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者や不動産事業者が多い。都心部への利便性に優れ、都心回帰現象もあり中央区の土地需要は根強い。特に当基準地周辺は人気のエリアであるため需要は安定的。古くからの住宅地であるため、土地の取引規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (2) 同一需給圏の範囲は「県庁前」もしくは「三ノ宮」駅から徒歩圏に位置する神戸市中央区中西部山手側の住宅地域一円と判断する。同圏域は全般的に良好な居住環境から神戸を代表する住宅地域として人気があって需要は底堅く、その需要者としては地縁的選好者のほか収益不動産の立地を求める事業者等による引き合いや他市域からの転入も認められる。土地は８０００万円程度（１８０㎡程度）が需要の中心だが近時は総額の観点から細分化傾向も見受けられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 神戸市中央区山手の住宅地域であり、周辺にはマンション等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は、やや低位に試算された。利便性及び快適性を重視する住宅地域であるため、比準価格を標準に、収益価格を参考に指定基準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 本件標準地は居住の快適性を重視した住宅地域に位置し、自用目的での取引水準を指標とした市場性を重視し価格決定することが一般的かつ合理的である。また近年は収益不動産市場が認知され賃貸運営の収益性で価格が判断されているが、この場合の対象は土地建物一体が多く本件で対象とする更地でないことから不確実性を排除できない面がある。以上より指定基準地の価格との均衡を踏まえ、市場性を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	県庁前駅北西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	52.9 坪 (175 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、マンション等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神戸市中央区兵庫県神戸市中央区中山手通６丁目４番２４
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	30 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	中低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北１１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、一般住宅、マンション等が混在する住宅地域であり、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。地価は緩やかな上昇基調で推移すると予測する。 (2)一般住宅やマンション等が混在する住宅地域で今後も現状維持と予測する。利便性良好な住宅地域として地域選好性は相対的に高いことから住宅需要も根強く、中古住宅の取引を中心に強含みの地価上昇傾向が見込まれる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 151万7,454 円 1平米 45万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 151万7,454 円 1平米 45万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 151万7,454円 1平米 45万9,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 147万1,170円 1平米 44万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 151万7,454円 1平米 45万9,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 147万1,170円 1平米 44万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)中央区の住宅地の需要は、都心に近く利便性が高いため高く、安定的であるものの、利便性、災害発生危険性の大小等によりかなり格差がある。 (2)天災の危険性や街路条件が劣る山裾エリアを除き、外的要因の影響で建築資材価格が高騰したものの区内の住宅需要は依然として堅調と認められる。
地域要因
(1)地域要因に特に変動はない。 (2)周辺環境に格別の変動要因は見受けられない。整然とした生活利便性が認められる住宅地域で一定の総額水準までなら相応の住宅需要が見込まれる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)本件標準地は東側接面で日照・通風等、居住の快適性が優る。当該個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＮＭ３０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市中央区中山手通６丁目４番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	46万485 円／平米 152万2,363 円／坪
推定価格 平米 坪	35万4,921 円／平米 117万3,369 円／坪
標準価格 平米 坪	45万6,197 円／平米 150万8,187 円／坪
査定価格 平米 坪	46万1,000 円／平米 152万4,066 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＴ３０５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市中央区中山手通６丁目４番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万4,593 円／平米 61万264 円／坪
推定価格 平米 坪	20万4,420 円／平米 67万5,813 円／坪
標準価格 平米 坪	45万3,259 円／平米 149万8,474 円／坪
査定価格 平米 坪	45万8,000 円／平米 151万4,148 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＭＫ３０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市中央区中山手通６丁目４番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	36万8,725 円／平米 121万9,005 円／坪
推定価格 平米 坪	37万3,150 円／平米 123万3,634 円／坪
標準価格 平米 坪	45万2,303 円／平米 149万5,314 円／坪
査定価格 平米 坪	45万7,000 円／平米 151万842 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＨＫ３０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市中央区中山手通６丁目４番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	24万4,807 円／平米 80万9,332 円／坪
推定価格 平米 坪	30万3,609 円／平米 100万3,731 円／坪
標準価格 平米 坪	45万5,186 円／平米 150万4,845 円／坪
査定価格 平米 坪	46万 円／平米 152万760 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	2.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＨＫ３０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市中央区中山手通６丁目４番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	29万9,418 円／平米 98万9,876 円／坪
推定価格 平米 坪	29万7,070 円／平米 98万2,113 円／坪
標準価格 平米 坪	45万2,161 円／平米 149万4,844 円／坪
査定価格 平米 坪	45万7,000 円／平米 151万842 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情