路線価 (2023) 兵庫県神戸市中央区熊内橋通3-332 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 神戸市中央区兵庫県神戸市中央区熊内橋通３丁目３３２番
価格時点	2023 年
駅名	阪急春日野道駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 64万4,670 円
1平米当たり	1平米 19万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,190万 円 (124 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 84万9,642 円 1平米 25万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	3,190万 円 (124 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 84万9,642 円／坪 1平米 25万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、阪急神戸本線、ＪＲ東海道本線及び阪神本線等の沿線で、概ね神戸市の圏域である。需要者の中心は同一需給圏のうち神戸市居住者がほとんどを占める。小規模一般住宅にアパート等が混在する住宅地域であり、利便性、居住環境とも良好であることから需要は強含みで推移している。市場での中心となる価格帯は、取引される規模も様々であり、総額は把握しにくいが、土地は１㎡あたり２６万円前後が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、阪急神戸本線、ＪＲ東海道本線及び阪神本線等の沿線で、概ね神戸市の圏域である。需要者の中心は同一需給圏のうち神戸市居住者がほとんどを占める。小規模一般住宅にアパート等が混在する住宅地域で、利便性が良好であることから不動産需給は逼迫しており、地価は上昇傾向にある。売買の中心価格帯は、標準的な規模の土地で３，０００万円台前半となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸マンション等の収益物件は一部混在しているが、小規模住宅を主体とする自用目的の取引が中心である。画地規模が小さく間口も狭いため、賃貸経営上合理的な建物の想定が困難であり、収益価格は試算しなかった。需要者は収益性よりも市場性や居住の快適性等を主要な指標として取引を行うものと考えられる。よって、昨年の指定基準地からの価格動向の検討を踏まえ、市場性等を反映して実証的な比準価格をもって、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。 (2) 小規模一般住宅にアパート等が混在する住宅地域であるが、事業収益の観点から共同住宅を想定することが非現実的であるため収益価格は試算しなかった。よって、昨年の指定基準地からの価格動向の検討を踏まえ、市場性等を反映した実証的な比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	阪急春日野道駅北西方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	37.5 坪 (124 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	ほぼ長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅にアパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神戸市中央区兵庫県神戸市中央区熊内橋通３丁目３３２番
標準地の範囲
東	45 m
西	40 m
南	40 m
北	65 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9.5 m
奥行き	14 m
面積	130 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模一般住宅にアパート等が混在する住宅地域であり、地域要因に特別の変動はなく、今後とも現状で推移するものと予測する。なお、利便性が良好な住宅地域であり、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)小規模一般住宅にアパート等が混在する住宅地域であり、地域要因に大きな変化はなく、当面は現状を維持しつつ、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 84万9,642 円 1平米 25万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 84万9,642 円 1平米 25万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 84万9,642円 1平米 25万7,000円
前年から次年への変動率 4 ％
2022年	1坪 81万6,582円 1平米 24万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 84万9,642円 1平米 25万7,000円
前年から次年への変動率 4 ％
2019年	1坪 81万6,582円 1平米 24万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利等を追い風に、市東部三区の住宅地は人口、世帯数が堅調に推移しており、良好な不動産への需要圧力は底堅い。 (2)兵庫県内の景気は持ち直している。個人消費は持ち直しており、設備投資は増加している。住宅投資は概ね横ばい圏内の動きとなっている。
地域要因
(1)地域要因に特に変動はない。 (2)地域要因に特に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＨＫ３０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市中央区熊内橋通３丁目３３２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,684 円／平米 29万3,189 円／坪
推定価格 平米 坪	22万2,579 円／平米 73万5,846 円／坪
標準価格 平米 坪	25万2,071 円／平米 83万3,347 円／坪
査定価格 平米 坪	25万7,000 円／平米 84万9,642 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＨＫ３０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市中央区熊内橋通３丁目３３２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	25万1,636 円／平米 83万1,909 円／坪
推定価格 平米 坪	25万6,920 円／平米 84万9,378 円／坪
標準価格 平米 坪	25万2,625 円／平米 83万5,178 円／坪
査定価格 平米 坪	25万8,000 円／平米 85万2,948 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＴ３０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市中央区熊内橋通３丁目３３２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	24万5,753 円／平米 81万2,459 円／坪
推定価格 平米 坪	28万431 円／平米 92万7,105 円／坪
標準価格 平米 坪	25万1,733 円／平米 83万2,229 円／坪
査定価格 平米 坪	25万7,000 円／平米 84万9,642 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	246 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＴ３０５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市中央区熊内橋通３丁目３３２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	24万9,159 円／平米 82万3,720 円／坪
推定価格 平米 坪	25万2,823 円／平米 83万5,833 円／坪
標準価格 平米 坪	25万568 円／平米 82万8,378 円／坪
査定価格 平米 坪	25万6,000 円／平米 84万6,336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情