路線価 (2023) 兵庫県神戸市中央区京町79 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 神戸市中央区兵庫県神戸市中央区京町７９番
価格時点	2023 年
駅名	三ノ宮駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 707万4,840 円
1平米当たり	1平米 214万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (910 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 882万7,020 円 1平米 267万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (910 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 882万7,020 円／坪 1平米 267万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は阪神間及び大阪圏内のビジネス街で、需要者の中心は資金調達力を有する法人投資家等である。コロナ禍において賃貸オフィス需要の回復は遅れ気味ではある。低金利の中で不動産を売り急ぐ動きは見られず地価は下落傾向から安定化傾向に推移している。価格帯の高い商業地の取引は少ないうえに画地規模等も様々であり、中心価格帯を見出すことは困難である。 (2) 同一需給圏の範囲は視認性を有する幹線もしくは準幹線沿いで神戸市中央区のオフィス街を中心とする高度商業地域で、需要者の中心は資金調達力を有する事業者や法人投資家等である。同圏域での不動産市場では他都市と比較による割安感に着目した投資家等による投資姿勢も窺われる一方、テナントの規模縮小といった弱含み感も見受けられる。需要の中心価格帯は取引自体に個別性が強く把握することは困難だが同程度の規模ならば２０～３０億円程度と目される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は「旧居留地」として名の通った中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域である。取引事例については同一需給圏内の類似地域等に存する事例を収集し、比準価格は信頼性の高いものと思料される。収益価格は商業地については重視されるべき価格であるが、一部想定事項を含みその精度は比準価格に劣る。よって、市場性を反映した実証的な比準価格を中心に、収益価格を関連づけて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 本件標準地に対する需要者は相場観を念頭に対収益取得コストを意識するため、市場性を反映した比準価格に説得力はあるが、本件標準地との要因比較で評価主体の恣意性が排除できた事例はなく規範性が欠ける。一方、収益価格は本件標準地の収益性を反映した理論的価格として指標となり得るが、手法適用において不確実要素を含む短所がある。それぞれ一長一短があるため、指定基準地の価格との検討を踏まえ両試算価格をそれぞれ重視して鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	三ノ宮駅南方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	275.3 坪 (910 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	ほぼ長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神戸市中央区兵庫県神戸市中央区京町７９番
標準地の範囲
東	30 m
西	60 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	33 m
奥行き	27 m
面積	900 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域で、低層階には服飾雑貨や飲食店も進出している。コロナ禍において店舗、事務所の賃貸需給が一時的に緩和しているもの、地価は安定的に推移すると予測する。 (2)三宮再開発エリアに近くオフィス地区としてのポテンシャルの顕在化を期待するが、国内外経済の不透明感を起因として商業用途の賃料負担力は弱く、安定的な経済環境と再開発具現まで地価の推移は不透明感を拭えない。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 909万1,500 円 1平米 275万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 932万2,920 円 1平米 282万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 909万1,500円 1平米 275万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 882万7,020円 1平米 267万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 932万2,920円 1平米 282万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 882万7,020円 1平米 267万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍にあって中央区の商業地は、三宮再開発の期待と飲食店舗の回復の遅れ等が交錯して、強弱様々である。 (2)昨今の原材料や燃料代高騰から賃料負担力は十分に回復していないが、コロナ禍による行動制限が緩和され落ち込んだ人流や売上が回復しつつある。
地域要因
(1)中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、地域内には格別の変動要因はない。 (2)近隣での格別の変動要因はみられず空室率改善は未了だが、圏域外からの資本流入による高額取引も散見される状況にあり市場の動きが戻りつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＭＫ３０５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市中央区京町７９番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	420万9,424 円／平米 1,391万6,356 円／坪
推定価格 平米 坪	248万3,090 円／平米 820万9,096 円／坪
標準価格 平米 坪	286万7,309 円／平米 947万9,324 円／坪
査定価格 平米 坪	287万 円／平米 948万8,220 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	15 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＮＭ３０５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市中央区京町７９番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	220万6,128 円／平米 729万3,459 円／坪
推定価格 平米 坪	218万2,336 円／平米 721万4,803 円／坪
標準価格 平米 坪	276万2,451 円／平米 913万2,663 円／坪
査定価格 平米 坪	276万 円／平米 912万4,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＭＫ３０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市中央区京町７９番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	265万8,090 円／平米 878万7,646 円／坪
推定価格 平米 坪	191万1,803 円／平米 632万421 円／坪
標準価格 平米 坪	263万3,337 円／平米 870万5,812 円／坪
査定価格 平米 坪	263万 円／平米 869万4,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情