路線価 (2023) 兵庫県神戸市中央区磯上通4-336 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 神戸市中央区兵庫県神戸市中央区磯上通４丁目３３６番
価格時点	2023 年
駅名	三ノ宮駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 115万7,100 円
1平米当たり	1平米 35万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1億6,100万 円 (362 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 147万4,476 円 1平米 44万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億6,100万 円 (362 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 147万1,170 円／坪 1平米 44万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線、阪急電鉄神戸本線及び阪神電鉄本線等の各沿線で、概ね神戸市及び阪神間諸都市の圏域に存する商業地域又は住商混在地域。需要者の中心は同一需給圏に地縁性をもつ事業者等である。マンション敷地への移行による影響も見られ需要は拡大しつつある。土地は、画地規模等によって総額がまちまちであるため中心的価格帯については把握し難い。 (2) 同一需給圏は阪急電鉄神戸線、ＪＲ東海道本線、阪神電鉄本線等で、概ね神戸市の圏域であり、需要者の中心は同一需給圏に地縁性をもつ事業者等である。当該地域は事務所ビルのほかマンション等が混在する商業地域であり、最近のマンション敷地への移行による影響も見られ、需要の下支えとなっている。土地への需要は根強いが、規模により価格帯もまちまちであり、中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺商業地において多数の信頼性のある取引事例を収集し、実際に取引された信頼性のある取引事例を多数収集し、実証的な比準価格を試算し得た。一方、賃貸事例については個別性が強く、規範性のある事例が少ないため収益価格の相対的信頼性はやや劣ると判断する。よって、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 当地域は事務所ビルのほか、マンション等が混在する商業地域である。取引事例については同一需給圏内の類似地域等に存する事例を収集し、比準価格は信頼性の高いものと思料される。収益価格は商業地については重視されるべきであるが、一部想定事項を含みその精度は比準価格に劣る。よって、市場性を反映した実証的な比準価格を中心に、収益価格を関連づけて、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	三ノ宮駅南東方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	109.5 坪 (362 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層事務所、マンション等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神戸市中央区兵庫県神戸市中央区磯上通４丁目３３６番
標準地の範囲
東	40 m
西	40 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中高層事務所地
画地の形状等
間口	13.5 m
奥行き	26.5 m
面積	360 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中層事務所ビルのほかにマンション等が混在する商業地域である。今後はマンションが増加すると予測する。なお、地価はほぼ安定的に推移するものと予測する。 (2)事務所ビルの外マンション等が混在する商業地域である。都心中心部への接近性、容積率からマンション需要も強い一方、コロナ禍の影響によりオフィス需要に懸念が残る中、地価は当面安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 151万7,454 円 1平米 45万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 150万7,536 円 1平米 45万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 151万7,454円 1平米 45万9,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 146万1,252円 1平米 44万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 150万7,536円 1平米 45万6,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 146万1,252円 1平米 44万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は持ち直している。中央区では人出は回復しつつあり、商況も改善しつつある。 (2)都心回帰傾向で、利便性の高い中央区を中心に神戸市東部三区では人口、世帯数が比較的堅調に推移しており、良好な不動産への需要は底堅い。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。 (2)事務所ビルのほかにマンション等が混在する商業地域で、地域要因に格別変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＯＡ３０５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市中央区磯上通４丁目３３６番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	33万4,655 円／平米 110万6,369 円／坪
推定価格 平米 坪	34万9 円／平米 112万4,070 円／坪
標準価格 平米 坪	46万3,228 円／平米 153万1,432 円／坪
査定価格 平米 坪	46万3,000 円／平米 153万678 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＯＡ３０５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市中央区磯上通４丁目３３６番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	42万7,675 円／平米 141万3,894 円／坪
推定価格 平米 坪	46万8,143 円／平米 154万7,681 円／坪
標準価格 平米 坪	45万7,618 円／平米 151万2,885 円／坪
査定価格 平米 坪	45万8,000 円／平米 151万4,148 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＫＴ３０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市中央区磯上通４丁目３３６番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	49万311 円／平米 162万968 円／坪
推定価格 平米 坪	37万6,423 円／平米 124万4,454 円／坪
標準価格 平米 坪	48万745 円／平米 158万9,343 円／坪
査定価格 平米 坪	48万1,000 円／平米 159万186 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＴ３０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市中央区磯上通４丁目３３６番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	45万281 円／平米 148万8,629 円／坪
推定価格 平米 坪	45万3,883 円／平米 150万537 円／坪
標準価格 平米 坪	45万5,249 円／平米 150万5,053 円／坪
査定価格 平米 坪	45万5,000 円／平米 150万4,230 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	552 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情