路線価 (2023) 兵庫県神戸市中央区磯上通8-329 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 神戸市中央区兵庫県神戸市中央区磯上通８丁目３２９番
価格時点	2023 年
駅名	三ノ宮駅 から 340m
路線価
1坪当たり	1坪 882万7,020 円
1平米当たり	1平米 267万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (1179 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,206万6,900 円 1平米 365万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (1179 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,206万6,900 円／坪 1平米 365万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は阪神間及び大阪圏内のビジネス街で、需要者の中心は資金調達力を有する法人投資からである。新型コロナの影響により下層階店舗の賃貸需給は一時的に緩和している。不動産を売り急ぐ動きは見られないものの、賃料負担力の減少は見られるが、道路を挟み神戸市役所２号館の建設事業者も決定し、将来を見据えた期待感はある。土地は、画地規模等によって総額がまちまちであるため中心的価格帯については把握し難い。 (2) 同一需給圏は神戸市中央区中心部に位置する高度商業地域及びその周辺地域で、かつ視認性に優れた幹線・準幹線道路沿いに位置する高度商業地域である。需要者の中心は相応の資本力を有し「神戸」という地域性に着目した広域展開を図る事業者等である。国内外経済の不透明感もあって賃料負担力に勢いがなく以前の旺盛な需要回復に時間を要する状況にある。需要の中心価格帯は取引自体に個別性が強く把握は困難だが同程度の規模ならば４０億円程度と目される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は三宮中心街から神戸市役所に至る中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。中心商業地の取引事例は少ないものの、比準価格は信頼性の高いものと思料される。収益価格は商業地については重視されるべき価格であるが、一部想定事項を含みその精度は比準価格に劣る。よって、市場性を反映した実証的な比準価格を中心に収益価格を関連づけて、更に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 本件標準地に対する需要者は相場観を念頭に対収益取得コストを意識するため、市場性を反映した比準価格に説得力はあるが、本件標準地との要因比較で評価主体の恣意性が排除できた事例はなく規範性が欠ける。一方、収益価格は本件標準地の収益性を反映した理論的価格として指標となり得るが、手法適用で不確実要素を含む短所がある。それぞれ一長一短があるため代表標準地から検討した価格との検討を踏まえ両試算価格をそれぞれ重視し鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	三ノ宮駅南方
距離	340 m
土地の状態
土地面積	356.6 坪 (1179 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	14F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層事務所ビルが多い幹線道路沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神戸市中央区兵庫県神戸市中央区磯上通８丁目３２９番
標準地の範囲
東	30 m
西	0 m
南	20 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	30 m
面積	1200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗兼事務所や事務所ビルが建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域である。新型コロナウイルス感染症の影響により、店舗、事務所の賃貸需給が一時的に緩和しているが、市役所２号館建設の期待感も見られる地域である。 (2)国内外経済の不透明感を起因として商業用途の賃料負担力は弱く、地価の推移の不透明感を拭えないものの、三宮再開発エリアにほど近いこともあり、同再開発事業が具現化すると地価は大きな上昇感を示すと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,243万560 円 1平米 376万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,279万4,220 円 1平米 387万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,243万560円 1平米 376万円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 1,193万4,660円 1平米 361万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,279万4,220円 1平米 387万円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 1,193万4,660円 1平米 361万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍にあって中央区の商業地は、三宮再開発の期待と飲食店舗の回復の遅れ等が交錯して、強弱様々である。 (2)昨今の原材料や燃料代高騰から賃料負担力は十分に回復していないが、コロナ禍による行動制限が緩和され落ち込んだ人流や売上が回復しつつある。
地域要因
(1)道路を挟み南西側の、神戸市役所２号館の建て替え工事が期待される。 (2)三宮再開発事業の進捗が顕在化されてきている中、圏域外からの資本流入による高額取引も散見される状況にあって市場の動きが戻りつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)本件標準地は三方路地接面で視認性や出入りの便等利便性が優る。当該個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＯＡ３０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市中央区磯上通８丁目３２９番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	312万8,422 円／平米 1,034万2,563 円／坪
推定価格 平米 坪	317万8,982 円／平米 1,050万9,714 円／坪
標準価格 平米 坪	360万8,379 円／平米 1,192万9,301 円／坪
査定価格 平米 坪	390万 円／平米 1,289万3,400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＯＡ３０５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市中央区磯上通８丁目３２９番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	264万2,144 円／平米 873万4,928 円／坪
推定価格 平米 坪	268万9,703 円／平米 889万2,158 円／坪
標準価格 平米 坪	355万7,808 円／平米 1,176万2,113 円／坪
査定価格 平米 坪	384万 円／平米 1,269万5,040 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	690 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＨＫ３０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市中央区磯上通８丁目３２９番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	382万5,408 円／平米 1,264万6,799 円／坪
推定価格 平米 坪	270万1,862 円／平米 893万2,356 円／坪
標準価格 平米 坪	339万4,299 円／平米 1,122万1,552 円／坪
査定価格 平米 坪	367万 円／平米 1,213万3,020 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	13.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＭＫ３０５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市中央区磯上通８丁目３２９番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	265万8,090 円／平米 878万7,646 円／坪
推定価格 平米 坪	191万1,803 円／平米 632万421 円／坪
標準価格 平米 坪	334万2,313 円／平米 1,104万9,687 円／坪
査定価格 平米 坪	361万 円／平米 1,193万4,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情