路線価 (2023) 兵庫県神戸市中央区下山手通5-12-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 神戸市中央区兵庫県神戸市中央区下山手通５丁目１２番１１
価格時点	2023 年
駅名	県庁前駅 から 110m
路線価
1坪当たり	1坪 234万7,260 円
1平米当たり	1平米 71万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4億2,000万 円 (440 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 315万7,230 円 1平米 95万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	4億1,600万 円 (440 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 312万4,170 円／坪 1平米 94万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は阪急電鉄神戸線、ＪＲ東海道本線、阪神電鉄本線等で、概ね神戸市及び阪神間諸都市の圏域に存する商業地域。需要者は地縁性のある地元事業者等が中心となるほか、高容積により、より広い地域のマンション業者による需要も見込まれる。県庁にも近く容積率等からして需要は底堅く推移している。土地は、画地規模等によって総額がまちまちであるため中心的価格帯については把握し難い。 (2) 同一需給圏は、阪急電鉄神戸本線、ＪＲ東海道本線、阪神電鉄本線等の沿線で、概ね神戸市及び阪神間諸都市の圏域に存する商業地域。主な需要者は、同一需給圏に地縁性をもつ事業者、マンション事業者等が多い。コロナ禍にあっても、希少性の高いマンション適地の需要は安定的である。土地の取引規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は高層店舗付共同住宅や県庁関係ビル等が建ち並ぶ商業地域である。取引事例については同一需給圏内の類似地域に存する事例を収集し、比準価格は信頼性の高い。開発法による価格は当該地域の地域的特性から重視されるべき価格であるが、一部想定事項を含みその精度は比準価格に劣る。よって、市場性を反映した実証的な比準価格を中心に、開発法による価格を関連づけて、更に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 神戸市中心部からやや離れた商業地域であり、投資目的の純然たる収益物件は少なく、自用または自用兼用目的の建物や分譲マンション等が多い。よって、比準価格を標準に、投資採算性から開発法による価格を比較考慮し、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	県庁前駅南西方
距離	110 m
土地の状態
土地面積	133.1 坪 (440 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	13F
地下階数	B1
周辺の利用状況	高層店舗付共同住宅や官公庁等が集まる商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神戸市中央区兵庫県神戸市中央区下山手通５丁目１２番１１
標準地の範囲
東	90 m
西	90 m
南	0 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	24 m
奥行き	18 m
面積	430 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県庁に近く、事務所ビル、マンション等が建ち並ぶ地域である。コロナ禍で需要に力強さが欠ける中、マンション需要が下支えとなり、地価は若干の強含みで推移するものと予測する。 (2)高層店舗付共同住宅や官公庁等が集まる商業地域であり、今後とも現状で推移するものと予測される。マンション用地としての需要も期待できる地域のため、地価は上昇基調で推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 325万6,410 円 1平米 98万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 322万6,656 円 1平米 97万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 325万6,410円 1平米 98万5,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2022年	1坪 307万7,886円 1平米 93万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 322万6,656円 1平米 97万6,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年	1坪 307万7,886円 1平米 93万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍にあって中央区の商業地は、三宮再開発の期待と飲食店舗の回復の遅れ等が交錯して、強弱様々である。 (2)中央区の商業地は兵庫県の中心であることからその需要は高い。コロナ禍による地価下落は収束し、需要も回復しつつある。
地域要因
(1)県庁近くの商業地域で、周辺にマンションが増えつつある地域である。 (2)地域要因に特に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＫＴ３０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市中央区下山手通５丁目１２番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	92万9,598 円／平米 307万3,251 円／坪
推定価格 平米 坪	110万2,394 円／平米 364万4,515 円／坪
標準価格 平米 坪	96万7,012 円／平米 319万6,942 円／坪
査定価格 平米 坪	102万 円／平米 337万2,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＴ３０５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市中央区下山手通５丁目１２番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	94万7,508 円／平米 313万2,461 円／坪
推定価格 平米 坪	91万8,632 円／平米 303万6,997 円／坪
標準価格 平米 坪	95万6,908 円／平米 316万3,538 円／坪
査定価格 平米 坪	100万 円／平米 330万6,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	676 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	21.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	17.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＮＭ３０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市中央区下山手通５丁目１２番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	108万3,163 円／平米 358万937 円／坪
推定価格 平米 坪	103万8,805 円／平米 343万4,289 円／坪
標準価格 平米 坪	92万1,744 円／平米 304万7,286 円／坪
査定価格 平米 坪	96万8,000 円／平米 320万208 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＮＭ３０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市中央区下山手通５丁目１２番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	75万5,858 円／平米 249万8,867 円／坪
推定価格 平米 坪	76万393 円／平米 251万3,859 円／坪
標準価格 平米 坪	90万7,390 円／平米 299万9,831 円／坪
査定価格 平米 坪	95万3,000 円／平米 315万618 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情