路線価 (2023) 兵庫県神戸市中央区港島3-6-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 神戸市中央区兵庫県神戸市中央区港島３丁目６番１
価格時点	2023 年
駅名	北埠頭駅 から 660m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	12億3,000万 円 (10058 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万3,332 円 1平米 12万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	12億3,000万 円 (10058 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万3,332 円／坪 1平米 12万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は阪神間及び大阪府臨海部に位置する大規模工場、配送センター等が立地する工業地域を圏域とする。需要者は国内外の物流事業、倉庫業者並びに製造業者を中心とし、需要者は全国的と考えられる。コロナ禍の推移動向の外、現在の金利情勢、景気動向の推移等により需要は強含み傾向にある。取引の画地規模は様々であり、中心となる価格帯は把握し難い。 (2) 同一需給圏の範囲は阪神間の臨海部に位置する工業地域で、需要者の中心としては国内外の物流事業者や製品の保管・管理施設を求める事業者等と判断される。当該圏域では流通拠点のほか、安定的なサプライチェーンを求めて国内に製造拠点を持ちたいという国内回帰の動きもみられることから、同施設用地需要は依然旺盛な状況にあると判断する。需要の中心価格帯は地縁関係や規模等取引自体に個別性が強く把握し難いが同程度の規模で１０億円程度と目される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は中央区臨海型工業地域内に存し自用目的が中心で、小規模な賃貸事例が存する程度で地域の標準的規模に即した賃貸事例が見受けられず、収益還元法の適用は断念した。よって規準した他の標準地からの検討を踏まえ、市場性を反映した実証的な比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 本件標準地は大規模な物流倉庫を主とする工業地域に位置しており、自用目的での物流事業展開を行う需要を背景とする取引が比較的多いと判断されることから、評価に当たっては後記「収益還元法が適用できない場合その理由」に記載のとおり収益価格は試算せず、本件標準地の市場特性を反映した比準価格のみ試算した。規準した他の標準地から検討した価格との均衡を踏まえ、上記のとおり決定した。
交通
交通施設	北埠頭駅北西方
距離	660 m
土地の状態
土地面積	3042.3 坪 (10058 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	倉庫兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	倉庫、物流センターが建ち並ぶ工業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	230 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神戸市中央区兵庫県神戸市中央区港島３丁目６番１
標準地の範囲
東	50 m
西	220 m
南	90 m
北	110 m
標準的使用
標準的使用	倉庫兼事務所地
画地の形状等
間口	100 m
奥行き	100 m
面積	10000 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	指定容積率２００％と３００％の地域に跨がるため基準容積率は加重平均による。
街路	５０ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	230 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)倉庫、物流施設等が多い臨海型工業地域である。低金利等を背景に、臨海型流通業務用地、工場地の土地需要は比較的強含みで、今後ともこの傾向は続くものと予測する。 (2)倉庫や物流センターが建ち並ぶインフラが整った臨海工業地域として今後も現状維持と予測する。コロナ禍を契機として爆発的に普及した物流関連施設に対する需要は依然として強く、この状況は当分継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	倉庫兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 40万3,332 円 1平米 12万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 40万3,332 円 1平米 12万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 40万3,332円 1平米 12万2,000円
前年から次年への変動率 7 ％
2022年	1坪 37万6,884円 1平米 11万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 40万3,332円 1平米 12万2,000円
前年から次年への変動率 7 ％
2019年	1坪 37万6,884円 1平米 11万4,000円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)中央区の臨海型工場地の土地需要は、流通業務用地を中心に強含みで推移している。 (2)ｅコマース拡大に伴う物流施設需要は継続的に底堅く、画地条件にも寄るが優良交通条件の立地なら内陸部・臨海部とも同施設用地の引き合いは多い。
地域要因
(1)新型コロナの影響により、流通業務用地への需要は強含み傾向が続いている。 (2)コロナ禍で躍進したｅコマースの拡大に伴って、物流施設への需要は底堅いと判断される状況が継続しており、地価はこれまで同様に強含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)三方路地であり視認性や出入りの便等利便性が優れる。また台形地であるが利用障害を生じる程ではないと判断する。当該個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＫＴ３０５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市中央区港島３丁目６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万583 円／平米 39万8,647 円／坪
推定価格 平米 坪	12万698 円／平米 39万9,028 円／坪
標準価格 平米 坪	12万1,549 円／平米 40万1,841 円／坪
査定価格 平米 坪	12万5,000 円／平米 41万3,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	8.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＭＫ３０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市中央区港島３丁目６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,000 円／平米 25万4,562 円／坪
推定価格 平米 坪	10万6,857 円／平米 35万3,269 円／坪
標準価格 平米 坪	10万8,046 円／平米 35万7,200 円／坪
査定価格 平米 坪	11万1,000 円／平米 36万6,966 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	20 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＨＫ３０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市中央区港島３丁目６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万5,600 円／平米 38万2,174 円／坪
推定価格 平米 坪	12万6,813 円／平米 41万9,244 円／坪
標準価格 平米 坪	11万8,739 円／平米 39万2,551 円／坪
査定価格 平米 坪	12万2,000 円／平米 40万3,332 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＭＨ３０５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市兵庫区
地域	兵庫県神戸市中央区港島３丁目６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万9 円／平米 33万630 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,554 円／平米 30万5,984 円／坪
標準価格 平米 坪	11万8,964 円／平米 39万3,295 円／坪
査定価格 平米 坪	12万3,000 円／平米 40万6,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	11 m
側道方位2	北
側道幅員2	16 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情