路線価 (2023) 兵庫県神戸市西区伊川谷町潤和字西ノ口750-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 神戸市西区兵庫県神戸市西区伊川谷町潤和字西ノ口７５０番５
価格時点	2023 年
駅名	明石駅 から 3400m
路線価
1坪当たり	1坪 14万2,158 円
1平米当たり	1平米 4万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	8,550万 円 (1513 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万6,789 円 1平米 5万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	8,550万 円 (1513 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万6,789 円／坪 1平米 5万6,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は神戸市及び周辺市に存する内陸型工業地域である。需要者の中心は同一需給圏内に地縁を有する個人事業者もしくは事業法人であり、圏外からの需要は見込みにくい。中小規模の工場を中心とする工業地域であり、幹線街路への連続性に優れるため、需要は強含みである。取引される規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (2) 同一需給圏は神戸市中西部及び東播磨地区の圏域に存する工業地域。需要者の中心は金属加工や物流関連の中小企業の事業者である。物流ニーズが高まる中、雇用者確保に問題がなく、幹線道路への接続が良好であることから物流業での需要水準は高く、価格水準は上昇傾向にある。成熟した企業団地で、取引数は少なく取引される規模も様々であり、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の存する近隣地域は鉄鋼関連工場等が建ち並ぶ内陸型の工業地域内に存する。当該地域は自己使用目的の取引が中心であり、収益価格はやや低位に試算されたものと判断される。よって、同一需給圏内の類似地域に所在する規範性の高い取引事例から比準され、市場の実態を反映した実証的な比準価格を標準として、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引は自用の事業目的が中心となっている地域で、賃貸物件は散見されるが建物の用途・構造・容積率消化等に個別性が強く、地域の標準的な賃料水準の把握が困難であることから、収益価格は相対的に精度が劣る。したがって、複数の規範性の高い事例から求められた比準価格を標準とし、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	明石駅北方
距離	3400 m
土地の状態
土地面積	457.7 坪 (1513 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の鉄工関連工場が建ち並ぶ工業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神戸市西区兵庫県神戸市西区伊川谷町潤和字西ノ口７５０番５
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	50 m
面積	1500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０ｍ市道角地
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)鉄工関連工場等が建ち並ぶ内陸型の工業地域であり、交通アクセス等も良好であることから、地価水準は上昇傾向にあると予測する。 (2)鉄工関係や運輸業等の企業が集約した工業団地で、今後も現況通り推移するものと考えられる。物流用地需要は供給に比べて強く、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万6,789 円 1平米 5万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万6,789 円 1平米 5万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万6,789円 1平米 5万6,500円
前年から次年への変動率 6.2 ％
2022年	1坪 17万5,879円 1平米 5万3,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万6,789円 1平米 5万6,500円
前年から次年への変動率 6.2 ％
2019年	1坪 17万5,879円 1平米 5万3,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、緩やかに持ち直しており、新型コロナの市場への影響は軽微である。西区の工場地需要は、物流施設用地を中心に堅調である。 (2)西区では工場・倉庫の拡張や移転需要が堅調で、工業地地価は上昇傾向にある。新型コロナの影響は軽微である。
地域要因
(1)幹線道路への接続性に優れる工業地域であり、地域要因に特段の変動はない。 (2)交通利便性の高い工業団地で、地価は上昇傾向にある。地域要因に大きな変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＳＮ４０５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市西区
地域	兵庫県神戸市西区伊川谷町潤和字西ノ口７５０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,663 円／平米 25万3,448 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,896 円／平米 26万830 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,637 円／平米 18万7,242 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,600 円／平米 18万7,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	16 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＳＮ４０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市西区
地域	兵庫県神戸市西区伊川谷町潤和字西ノ口７５０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,586 円／平米 14万789 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,957 円／平米 14万8,628 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,230 円／平米 18万2,590 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,200 円／平米 18万2,491 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＭＭ４０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	明石市
地域	兵庫県神戸市西区伊川谷町潤和字西ノ口７５０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,351 円／平米 20万6,132 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,099 円／平米 20万8,605 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,467 円／平米 18万9,986 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,500 円／平米 19万95 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＫＲ４０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	明石市
地域	兵庫県神戸市西区伊川谷町潤和字西ノ口７５０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,732 円／平米 24万7,064 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,658 円／平米 24万6,819 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,303 円／平米 18万6,138 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,300 円／平米 18万6,128 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＭＹ５０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	高砂市
地域	兵庫県神戸市西区伊川谷町潤和字西ノ口７５０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,133 円／平米 16万2,434 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,330 円／平米 16万3,085 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,832 円／平米 18万7,887 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,800 円／平米 18万7,781 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	東
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情