路線価 (2023) 兵庫県神戸市西区上新地3-9-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 神戸市西区兵庫県神戸市西区上新地３丁目９番５
価格時点	2023 年
駅名	大久保駅 から 4300m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	3,320万 円 (819 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万3,893 円 1平米 4万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	3,320万 円 (819 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万3,893 円／坪 1平米 4万500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は神戸市のほか明石市などの周辺市町の圏域に存する工業地域である。主たる需要者は神戸市及びその周辺市町を中心として活動する中小事業者などである。神戸市の内陸部における工業地域は流通業務施設などの需要が堅調であり、対象地の存する地域は大久保ＩＣに近いことから市況は堅調に推移している。地域は画地規模等が様々で個別性が強く、中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は、概ね神戸市西部及び周辺市町の圏域に存する工業地域である。需要の中心は、神戸市、明石市等に消費地を有する事業者等であり、圏外からの需要も認められる。中心部からはやや離れているが、最寄インターへの接近性等の道路アクセスは良好な工業地域で、全般的な供給不足もあって需要は底堅い。なお、中心となる価格帯については画地規模等の個別性が強く判定出来なかった。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は対象地と一定の価格牽連性を有する売買実例をもとに適切に算定されており、現実の市場に即した実証的なものと考えられる。収益価格は標準的な想定により算定されているが、工場・倉庫などの賃貸物件は個別性が強く、流動的な面は否めない。地域は自己使用目的での取引が中心であり、よって本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。 (2) 中小規模の工場、事務所等が建ち並ぶ工業地域であるが、取引は自用目的が中心で、貸工場、貸倉庫等の収益物件所有を目的とした取引は少なく、市場参加者は取引価格を指標に価格決定するのが一般的と思料される。よって、比準価格を標準に収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地から検討した価格とも均衡を得ていると判断した。
交通
交通施設	大久保駅北西方
距離	4300 m
土地の状態
土地面積	247.7 坪 (819 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の工場、事務所等が建ち並ぶ工業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神戸市西区兵庫県神戸市西区上新地３丁目９番５
標準地の範囲
東	80 m
西	50 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	26 m
面積	800 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小工場、倉庫が建ち並ぶ工業地域であり、今後とも現状を維持し推移していくものと予測される。地価は上昇基調で推移するものと予測する。 (2)中小規模の工場、事務所等が建ち並ぶ工業地域として熟成しており、当面は現状維持で推移するものと予測する。なお、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場・倉庫の敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万5,546 円 1平米 4万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万3,893 円 1平米 4万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万5,546円 1平米 4万1,000円
前年から次年への変動率 5.2 ％
2022年	1坪 12万7,281円 1平米 3万8,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万3,893円 1平米 4万500円
前年から次年への変動率 5.2 ％
2019年	1坪 12万7,281円 1平米 3万8,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は予断を許さないが、工業地の市況は流通関連業種を主体として堅調に推移している。 (2)各種政策の効果もあって、景気は緩やかに持ち直している。新型コロナの影響は軽微であり、西区の工業地については、底堅い需要が認められる。
地域要因
(1)中小規模の工場・倉庫等が見られる工業地域であり、地域要因に特別な変動はない。 (2)中小工場等が建ち並ぶ工業地域として熟成しており、地域要因に変動はない。供給不足等により需要は強含みで、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＳＮ４０５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市西区
地域	兵庫県神戸市西区上新地３丁目９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,873 円／平米 9万2,148 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,085 円／平米 10万6,073 円／坪
標準価格 平米 坪	4万769 円／平米 13万4,782 円／坪
査定価格 平米 坪	4万800 円／平米 13万4,885 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＳＮ４０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市西区
地域	兵庫県神戸市西区上新地３丁目９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,586 円／平米 14万789 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,957 円／平米 14万8,628 円／坪
標準価格 平米 坪	4万320 円／平米 13万3,298 円／坪
査定価格 平米 坪	4万300 円／平米 13万3,232 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＵＧ４０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市西区
地域	兵庫県神戸市西区上新地３丁目９番５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,823 円／平米 7万8,759 円／坪
推定価格 平米 坪	4万123 円／平米 13万2,647 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,517 円／平米 14万3,867 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,500 円／平米 14万3,811 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＭＭ４０５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	明石市
地域	兵庫県神戸市西区上新地３丁目９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,351 円／平米 20万6,132 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,099 円／平米 20万8,605 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,134 円／平米 13万5,989 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,100 円／平米 13万5,877 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情