路線価 (2023) 兵庫県神戸市西区大津和3-4-7外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 神戸市西区兵庫県神戸市西区大津和３丁目４番７外
価格時点	2023 年
駅名	伊川谷駅 から 3000m
路線価
1坪当たり	1坪 20万8,278 円
1平米当たり	1平米 6万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	9,280万 円 (1148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万7,125 円 1平米 8万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	9,330万 円 (1148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万8,778 円／坪 1平米 8万1,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね神戸市及び周辺市町の圏域に存する工業地域である。需要の中心は、神戸市、明石市等に消費地を有する事業者等であり、圏外からの需要も認められる。市街地への接近性、道路アクセス等に優れた工業地域であり、全般的な供給不足もあって需要は底堅い。なお、中心となる価格帯については画地規模等の個別性が強く判定出来なかった。 (2) 同一需給圏は、主として神戸市、及び、周辺市町の工業地域である。需要者の中心は、圏内に地縁性を有する事業法人等であるが、圏外からの需要も想定される。中小規模の工場、事業所等が建ち並ぶ工業地域であるが、市街地に近接した立地条件にあること、また、幹線道路へのアクセスにも優れていることから、需要は堅調である。但し、取引自体が少なく、また、取引規模等も様々であることから、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難な状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中小規模の工場、事業所等が混在する工業地域であるが、取引は自用目的が中心で、貸工場、貸倉庫等の収益物件所有を目的とした取引は少なく、市場参加者は取引価格を指標に価格決定するのが一般的と思料される。よって、比準価格を標準に収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地から検討した価格とも均衡を得ていると判断した。 (2) 対象標準地は、市街地に近接した工業地域にあるが、自己利用目的を主とする地域であることから、取引事例を基礎として求められた比準価格の規範性は高い。一方、工業地域における賃貸借市場は未成熟であり地価に見合った賃料水準が形成されているとは言えず、収益価格は低位に試算された。したがって、本件では、比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、代表標準地価格との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	伊川谷駅南西方
距離	3000 m
土地の状態
土地面積	347.2 坪 (1148 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所兼作業所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の工場、事業所等が混在する工業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神戸市西区兵庫県神戸市西区大津和３丁目４番７外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	70 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	事務所兼作業所地
画地の形状等
間口	31 m
奥行き	37 m
面積	1150 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模の工場、事業所等が混在する工業地域として熟成しており、当面は現状維持で推移するものと予測する。なお、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)中小規模の工場や事業所等が集積している工業地域であり、今後とも現状通り推移するものと予測する。市街地への接近性等を反映し、地価は上昇傾向で推移しているものと推測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	事務所兼作業所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万7,125 円 1平米 8万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万8,778 円 1平米 8万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万7,125円 1平米 8万800円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2022年	1坪 26万513円 1平米 7万8,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万8,778円 1平米 8万1,300円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2019年	1坪 26万513円 1平米 7万8,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)各種政策の効果もあって、景気は緩やかに持ち直している。新型コロナの影響は軽微であり、西区の工業地については、底堅い需要が認められる。 (2)景気は、新型コロナとの共生の下で緩やかに持ち直しつつある。流通業務用地等への需要は引き続き堅調で、西区内の工業地の地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)中小工場等を中心とする熟成した工業地域で、地域要因に変動はない。供給不足等により需要は強含みで、地価はやや上昇傾向で推移している。 (2)中小工場や事業所等が集積している市街地に近接した工業地域であり、引き続き需要は堅調である。地域要因に大きな変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＳＮ４０５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市西区
地域	兵庫県神戸市西区大津和３丁目４番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,663 円／平米 25万3,448 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,896 円／平米 26万830 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,292 円／平米 26万2,139 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,300 円／平米 26万2,166 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	16 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＨＹ４０５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市須磨区
地域	兵庫県神戸市西区大津和３丁目４番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,229 円／平米 25万2,013 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,632 円／平米 27万3,181 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,075 円／平米 28万4,564 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,100 円／平米 28万4,647 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	17.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	流通業務地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＫＲ４０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	明石市
地域	兵庫県神戸市西区大津和３丁目４番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,732 円／平米 24万7,064 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,405 円／平米 24万9,289 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,107 円／平米 28万1,364 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,100 円／平米 28万1,341 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＭＭ４０５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	明石市
地域	兵庫県神戸市西区大津和３丁目４番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,351 円／平米 20万6,132 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,099 円／平米 20万8,605 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,528 円／平米 23万9,778 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,500 円／平米 23万9,685 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＭＨ３０５Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市兵庫区
地域	兵庫県神戸市西区大津和３丁目４番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万9 円／平米 33万630 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,554 円／平米 30万5,984 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,270 円／平米 27万1,985 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,300 円／平米 27万2,084 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	11 m
側道方位2	北
側道幅員2	16 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情