路線価 (2023) 兵庫県姫路市野里字長塚463-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 姫路市兵庫県姫路市野里字長塚４６３番１２
価格時点	2023 年
駅名	姫路駅 から 2800m
路線価
1坪当たり	1坪 16万5,300 円
1平米当たり	1平米 5万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	657万 円 (105 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万6,956 円 1平米 6万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	657万 円 (105 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万6,956 円／坪 1平米 6万2,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は姫路市中央部、用途的な類似地域は戸建住宅地域。同一需給圏内の居住者のほか、市内その他の地域からの需要も見込まれる。造成後経年した既成住宅地域で幅員等街路条件が周辺地域に劣後するが、付近で新規の分譲や既存建物の建て替えによる再分譲等も見られ、需要は回復傾向にある。土地のみで５００万円～１０００万円程度、新築戸建物件は２５００万円～３０００万円が中心価格帯である。 (2) 同一需給圏は概ね姫路市中心部の住宅地域と判定した。需要者は同一需給圏内の居住者が中心であるが、市内勤務者など圏外からの転入者も認められる。近隣地域は既存の住宅地域であり新規の分譲は少ないが、建て替え等の需要は見込まれる。需要の中心価格帯は規模にもよるが土地では５００万円～１，５００万円程度、新築戸建物件は２，５００万円～３，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅地域にあり、画地規模等から経済合理性を有する賃貸建物の想定が困難であるため、収益還元法は適用を割愛した。一方、取引事例は自用目的が中心で、比準価格は市場性を反映する。よって比準価格を標準とし、同一需給圏の他の標準地の価格水準との均衡分析を繰り返し、更に価格形成要因の変動状況をも勘案の上、上記をもって鑑定評価額と決定した。 (2) 比準価格については、同一需給圏内において信頼性のある取引事例を収集することができた。他方、標準地は戸建住宅地域に存し、画地規模等により経済合理的に賃貸事業が成り立ち難いため、収益還元法は適用できなかった。従って、近隣地域では自己使用目的の取引が支配的であることから、取引市場の実態を反映する比準価格を採用することが妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	姫路駅北東方
距離	2800 m
土地の状態
土地面積	31.8 坪 (105 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	姫路市兵庫県姫路市野里字長塚４６３番１２
標準地の範囲
東	60 m
西	90 m
南	50 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	10 m
面積	110 m2
形状	ほぼ整形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模住宅が建ち並ぶ地域として熟成しており、地域要因に大きな変動は見られず、当面は現状で推移するものと予測される。 (2)戸建住宅を主とした住宅地域として概ね熟成しており、今後もほぼ現況が維持されていくものと予測する。地価は横這いで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万6,956 円 1平米 6万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万6,956 円 1平米 6万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万6,956円 1平米 6万2,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 20万6,956円 1平米 6万2,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万6,956円 1平米 6万2,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 20万6,956円 1平米 6万2,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内人口は微減、土地取引は持ち直し傾向、市街中心、区画整理地域等と集落、縁辺部の地域に対する土地需要の２極化は継続している。 (2)姫路市の人口は微減傾向にある。住宅地需要は居住環境や利便性等による二極化が依然として継続している。コロナ禍の影響は顕在化していない。
地域要因
(1)住宅地域として概ね熟成しており、地域要因に変動はない。 (2)旧来からの住宅地域で地域要因に特に変動はなく、当面は現状のまま推移すると予測する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＫＳ６０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市野里字長塚４６３番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,398 円／平米 22万9,430 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,398 円／平米 22万9,430 円／坪
標準価格 平米 坪	6万610 円／平米 20万377 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,800 円／平米 20万4,311 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＫＳ６０４国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市野里字長塚４６３番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,393 円／平米 25万2,555 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,705 円／平米 25万281 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,151 円／平米 20万2,165 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,400 円／平米 20万6,294 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＹ６０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市野里字長塚４６３番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万133 円／平米 26万4,920 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,340 円／平米 26万2,298 円／坪
標準価格 平米 坪	6万473 円／平米 19万9,924 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,700 円／平米 20万3,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＨＴ６０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市野里字長塚４６３番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,111 円／平米 24万5,011 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,111 円／平米 24万5,011 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,383 円／平米 20万6,238 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,600 円／平米 21万262 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＮＳ６０４国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市野里字長塚４６３番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,486 円／平米 12万7,235 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,468 円／平米 25万6,109 円／坪
標準価格 平米 坪	6万855 円／平米 20万1,187 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,100 円／平米 20万5,303 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情