路線価 (2023) 兵庫県姫路市北条口3-33 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 姫路市兵庫県姫路市北条口３丁目３３番
価格時点	2023 年
駅名	姫路駅 から 850m
路線価
1坪当たり	1坪 52万8,960 円
1平米当たり	1平米 16万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1億3,900万 円 (676 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 68万1,036 円 1平米 20万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1億3,900万 円 (676 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 68万1,036 円／坪 1平米 20万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 需要者は姫路市内や広域的に展開するマンションデベロッパーであり、その同一需給圏も姫路市を含む広く関西圏のマンション適地の範囲と把握される。かかる需要者は周辺取引価格と投資採算性を基礎として、その意思決定を行っている。ＪＲ姫路駅周辺のマンション適地に関して言えば、一部で高額取引も見られるなど、需要は堅調に推移であるが、取引価格は立地条件、画地条件等によるバラツキが大きく、中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は姫路市中心部及びその周辺であり、典型的な需要者としてはマンション開発を目的とするデベロッパーである。姫路駅から徒歩圏内に存するなど利便性を有し、大規模な画地は稀少性も高く、建築資材費や金利面の動向など先行きに不透明さはあるものの開発用地としての需要は底堅く維持するものと思料される。立地や画地条件等により取引単価はまちまちであるなど中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 高層マンションが見られる住宅地域であり、比準価格査定においては、同市中心部の類似地域等より価格牽連性の認められる取引事例から適切に比較検討し、市場性を反映した価格が得られた。他方、開発法では、マンションデベロッパーの投資採算性に着目した現実的な価格が試算された。いずれの手法も需要者の意思行動を強く反映したものであり、両者は優劣が付け難い。よって本件では両試算価格を同等に関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 標準地は最寄駅から徒歩圏に位置する分譲マンション用地としての需要が見込まれる地域にある。開発法による価格はデベロッパーの投資採算性に着目した価格であり、市場参加者の意思形成過程を反映した価格である。以上により、実際の取引実態を反映した比準価格を中心に開発法による価格を関連づけて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	姫路駅北東方
距離	850 m
土地の状態
土地面積	204.5 坪 (676 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B1
周辺の利用状況	高層のマンションが見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	姫路市兵庫県姫路市北条口３丁目３３番
標準地の範囲
東	27 m
西	0 m
南	13 m
北	13 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	26 m
奥行き	27 m
面積	700 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高層マンションが建ち並び、当面は大きな地域要因を変化は予測できず、街路条件の改善は見込まれるが、これを除けば概ね現状で推移するものと思料する。 (2)姫路駅から徒歩圏に位置する中層ないし高層共同住宅のほか事務所等の商業的用途もみられる住宅地域である。当面は現状の推移を継続するものと思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 69万4,260 円 1平米 21万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 68万4,342 円 1平米 20万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 69万4,260円 1平米 21万円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 66万1,200円 1平米 20万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 68万4,342円 1平米 20万7,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 66万1,200円 1平米 20万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内人口は微減傾向、金利、税制等による下支えにより、需給関係は成り立っているが、立地条件等による地価の二極化傾向は拡大しつつある。 (2)姫路市は、総人口が微減、高齢化率が上昇傾向にある。大規模画地は稀少性があり資材価格や金利等に不透明な要素はあるが取得意欲は堅調である。
地域要因
(1)周辺街路等のインフラ整備が進み、近隣地域の接面街路も整備が進捗中である。 (2)前面道路の整備が進むなど住環境が整いつつあり、利便性の向上がみられる住宅地域。また姫路駅東側の開発が進むなどさらなる向上もみられる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＡＨ６０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市北条口３丁目３３番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,245 円／平米 50万16 円／坪
推定価格 平米 坪	14万8,161 円／平米 48万9,820 円／坪
標準価格 平米 坪	21万5,978 円／平米 71万4,023 円／坪
査定価格 平米 坪	21万6,000 円／平米 71万4,096 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＨＴ６０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市北条口３丁目３３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,049 円／平米 30万1,008 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,182 円／平米 32万7,896 円／坪
標準価格 平米 坪	21万2,837 円／平米 70万3,639 円／坪
査定価格 平米 坪	21万3,000 円／平米 70万4,178 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	8.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＫＳ６０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市北条口３丁目３３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万9,576 円／平米 46万1,438 円／坪
推定価格 平米 坪	13万9,576 円／平米 46万1,438 円／坪
標準価格 平米 坪	21万840 円／平米 69万7,037 円／坪
査定価格 平米 坪	21万1,000 円／平米 69万7,566 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＳＮ６０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市北条口３丁目３３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万7,128 円／平米 38万7,225 円／坪
推定価格 平米 坪	11万3,717 円／平米 37万5,948 円／坪
標準価格 平米 坪	20万2,343 円／平米 66万8,946 円／坪
査定価格 平米 坪	20万2,000 円／平米 66万7,812 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	17.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＭＫＺ６０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市北条口３丁目３３番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万4,111 円／平米 31万1,131 円／坪
推定価格 平米 坪	11万4,212 円／平米 37万7,585 円／坪
標準価格 平米 坪	21万9,638 円／平米 72万6,123 円／坪
査定価格 平米 坪	22万 円／平米 72万7,320 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	南
側道幅員2	2.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情