路線価 (2023) 兵庫県姫路市西二階町22 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 姫路市兵庫県姫路市西二階町２２番
価格時点	2023 年
駅名	姫路駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 39万6,720 円
1平米当たり	1平米 12万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1,660万 円 (109 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 50万2,512 円 1平米 15万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1,660万 円 (109 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 50万2,512 円／坪 1平米 15万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね姫路市中心部の商業地域で、対象地は中心市街地の北方近くに位置する圏域。需要者は様様な業種の法人ないし個人事業者が中心となる。当地域はＪＲ姫路駅からやや離れた旧来からの商業地域であり、地方の商業地は旧来の商店街から路線商業地への移行が進んでいるが中心市街地等の立地の良い商業地は店舗の退出があっても新たな出店も多い。ただ取引価格は立地条件や規模により様々なため需要の中心となる価格帯も特には見出せない。 (2) 同一需給圏は姫路市街中心部、用途的な類似地域は商業地域。需要者は地縁を有する個人事業者や中小法人が中心となる。駅前整備事業後、競争力の高い店舗が駅周辺に集積する傾向は継続している。旧来からの商店街である当地域においても業種業態の変化やマンション、駐車場等他用途のへの転用が見られるが、需給動向に大きな変化はない。需要者の業種業態が様々であり、立地や規模により取引価格にバラツキがあることから、中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺地域では賃貸収入を目的とした土地取引がほとんど見られず、収益性を基礎とした価格形成がなされていない地域と判断されることから収益価格の説得力は相対的に劣る。一方、比準価格は取引市場の実態を反映した実証的な価格であり、自用目的の取引事例を中心に試算された価格であり、規範性が高い。以上により、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、市街中心部の商業地から選択した取引事例を基礎とするもので、補修正や地域要因比較等も適正であるため、現実の市場実態を反映し、説得性を有する。収益価格は、賃貸事例からの賃料水準の把握に限界があり、試算過程において想定要素を多く含むことから比準価格に比べ説得性に欠ける。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地価格からの検討を行い、上記をもって鑑定評価額と決定した。
交通
交通施設	姫路駅北方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	33 坪 (109 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模専門店が多く見られる既成商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	姫路市兵庫県姫路市西二階町２２番
標準地の範囲
東	40 m
西	10 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	18 m
面積	108 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心市街地近くの旧来からの商店街で、新たな出店も行なわれており、今後もその傾向が続いていくものと予測する。近時は不安定な要素もあるが、その後の将来も含め安定的に推移するものと予測する。 (2)市街中心のアーケード商店街であり、地域要因に大きな変動は見られず、当面は現状で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 52万2,348 円 1平米 15万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 51万5,736 円 1平米 15万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 52万2,348円 1平米 15万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 50万2,512円 1平米 15万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 51万5,736円 1平米 15万6,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 50万2,512円 1平米 15万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市場はコロナ禍からの脱却を模索するが、燃料費の高騰等の不安材料を背景に景気は先行き不透明感を増しており、商業地需要は偏りがある。 (2)姫路駅周辺や一部路線沿道の集積度が増すなか、商業地域についても需要の２極化が進む。
地域要因
(1)中心市街地に近い旧来からの商業地域で、地域要因に特に変動はない。 (2)市街中心のアーケード商店街として熟成しており、特筆すべき変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＣ６０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市西二階町２２番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万1,795 円／平米 70万194 円／坪
推定価格 平米 坪	19万4,851 円／平米 64万4,177 円／坪
標準価格 平米 坪	15万4,399 円／平米 51万443 円／坪
査定価格 平米 坪	15万4,000 円／平米 50万9,124 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＫＳ６０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市西二階町２２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万9,576 円／平米 46万1,438 円／坪
推定価格 平米 坪	13万9,576 円／平米 46万1,438 円／坪
標準価格 平米 坪	16万4,014 円／平米 54万2,230 円／坪
査定価格 平米 坪	16万4,000 円／平米 54万2,184 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＡＨ６０４国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市西二階町２２番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万8,491 円／平米 59万91 円／坪
推定価格 平米 坪	17万3,292 円／平米 57万2,903 円／坪
標準価格 平米 坪	15万7,538 円／平米 52万821 円／坪
査定価格 平米 坪	15万8,000 円／平米 52万2,348 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＮＳ６０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市西二階町２２番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万3,911 円／平米 47万5,770 円／坪
推定価格 平米 坪	13万9,719 円／平米 46万1,911 円／坪
標準価格 平米 坪	15万8,053 円／平米 52万2,523 円／坪
査定価格 平米 坪	15万8,000 円／平米 52万2,348 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＫＹ６０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市西二階町２２番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万3,933 円／平米 50万8,902 円／坪
推定価格 平米 坪	15万3,933 円／平米 50万8,902 円／坪
標準価格 平米 坪	17万2,185 円／平米 56万9,244 円／坪
査定価格 平米 坪	17万2,000 円／平米 56万8,632 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情