路線価 (2023) 兵庫県姫路市四郷町見野字岸ノ上511-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 姫路市兵庫県姫路市四郷町見野字岸ノ上５１１番３外
価格時点	2023 年
駅名	御着駅 から 2100m
路線価
1坪当たり	1坪 15万5,382 円
1平米当たり	1平米 4万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	5,430万 円 (928 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万3,401 円 1平米 5万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	5,430万 円 (928 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万3,401 円／坪 1平米 5万8,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね姫路市及び隣接市町の商業地域である。需要者は地縁性を有する個人事業者や法人が中心となる。当該地域は高速道路ＩＣに直結する国道沿道であるため、交通量が比較的多く、物流関連を中心に新規投資も見られ、需要は堅調に推移している。取引自体が少なく、取引価格は規模、事情等により様々であり、需要の中心価格帯を見出すことは困難である。 (2) 同一需給圏は姫路市内及び隣接市町の商業地域であり、路線商業地域との価格牽連性を有する。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を有する事業者と判断される。市内の主要幹線沿いにおいては商業地域間の競合は継続しており、店舗の連たん性等による二極化の傾向がみられる。当該地域はバイパスのＩＣから近接するものの店舗の連たん性に劣る面がある。なお、取引される規模や用途は様々であり、需要の中心となる価格帯は見出しがたい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 幹線道路沿いに運送関連の事業所が多く見られる商業地域で、車両交通量は多いものの賃貸市場が十分に成熟していないため、土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格がやや低位に求められた。一方、取引価格は市場の実態を反映しており、信頼性が高い。従って商業地域ではあるが、比準価格を標準とし、収益価格は勘案して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 自用目的の利用が中心的な地域であり、収益性を基礎とした価格形成がなされていない地域であり、収益価格の規範性は劣るものと思料される。一方、比準価格は路線商業地域に存する取引事例を中心に採用し適切に補修正し求められた価格であり、市場の実態を反映した実証的な価格である。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	御着駅南西方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	280.7 坪 (928 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	倉庫兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	運送関連営業所、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	姫路市兵庫県姫路市四郷町見野字岸ノ上５１１番３外
標準地の範囲
東	40 m
西	50 m
南	250 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層倉庫兼事務所地
画地の形状等
間口	26 m
奥行き	36 m
面積	940 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)格別の変動要因がなく、工業色の強い路線商業地域として現状を維持するものと見込まれる。また、交通量が多く繁華性を維持しており、地価は当面、堅調に推移するものと予測する。 (2)運輸関連事業の施設のほか沿道型店舗等が混在する路線商業地域であり、特段の変動要因は認められず、当面は現状の推移を継続するものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層倉庫兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万8,360 円 1平米 6万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万3,732 円 1平米 5万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万8,360円 1平米 6万円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 19万2,409円 1平米 5万8,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万3,732円 1平米 5万8,600円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 19万2,409円 1平米 5万8,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は微減傾向。景気は回復途上で先行き不透明感があるが、低金利を背景に、好立地な事業用地への需要は高い。 (2)土地の取引価格は立地条件等による二極化が顕著になりつつある。物流施設の需要は堅調であるが、オフィスに不透明性がみられるとの声も聞かれた。
地域要因
(1)地域要因に特に変動は認められないが、高速道路ＩＣ直結の路線商業地域であり、地価は比較的安定的に推移している。 (2)事業所や店舗が混在する路線商業地域であり、バイパスに近接するなど一定の交通量を有する。特筆すべき地域要因の変動はみられない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＫＳ６０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市四郷町見野字岸ノ上５１１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,345 円／平米 16万9,747 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,345 円／平米 16万9,747 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,417 円／平米 20万3,045 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,400 円／平米 20万2,988 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＣ６０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市四郷町見野字岸ノ上５１１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,799 円／平米 15万1,411 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,462 円／平米 17万3,439 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,421 円／平米 19万3,140 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,400 円／平米 19万3,070 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＡＨ６０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市四郷町見野字岸ノ上５１１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,624 円／平米 25万13 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,438 円／平米 24万6,092 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,032 円／平米 20万5,078 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,000 円／平米 20万4,972 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＭＫＺ６０４国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市四郷町見野字岸ノ上５１１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,850 円／平米 17万4,722 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,133 円／平米 19万5,494 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,974 円／平米 19万1,662 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,000 円／平米 19万1,748 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＳＮ６０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市四郷町見野字岸ノ上５１１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,244 円／平米 24万2,145 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,255 円／平米 25万8,711 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,425 円／平米 20万3,071 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,400 円／平米 20万2,988 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情