路線価 (2023) 兵庫県姫路市駅前町252 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 姫路市兵庫県姫路市駅前町２５２番
価格時点	2023 年
駅名	姫路駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 419万8,620 円
1平米当たり	1平米 127万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	8億4,000万 円 (528 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 525万6,540 円 1平米 159万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月07日
鑑定評価額 総額	8億4,000万 円 (528 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 525万6,540 円／坪 1平米 159万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね姫路市をはじめ兵庫県南部の都市中心部の商業地域であり、需要者は地元有力企業や全国規模の法人等である。新型コロナウイルスの影響により観光客は激減しているものの地元客は回復傾向にある。又、姫路駅徒歩圏においてはマンションも増加しつつある。取引価格は立地条件や規模により様々なため需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は姫路市の他、神戸市等の県内主要都市の店舗、事務所ビル等の集積度が高い商業地域が用途的な類似地域となる。需要者は市内だけでなく全国規模の法人の参入も考えられる。姫路城を望む大通りに面する稀少性の高いエりアであるが、観光客を中心とする人通りは十分に回復しているとは言えず、依然として新規投資を控える動きも見られる。規模、用途が多様で、中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市中心部の商業地域における取引事例は少ないものの、比準価格は駅前周辺の取引事例より試算したもので、現実の取引実態を反映している。収益価格は還元利回りの把握等、想定項目を含むことから比準価格に比べて説得性に欠けることは否めない。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量、更に代表標準地との検討、単価と総額との関連性等を踏まえることにより鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺に収益物件も多いものの事例資料の収集に限界があり、各種想定項目も多いため、収益価格は比準価格と比較し、信頼性に劣る。取引事例は地域的特性の類似性を有する商業地の実際の取引に基づくもので、市場の実態を反映した比準価格の信頼性は高い。したがって、本件については、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量することにより、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	姫路駅北方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	159.7 坪 (528 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	姫路市兵庫県姫路市駅前町２５２番
標準地の範囲
東	30 m
西	0 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	28 m
面積	504 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大手前通り沿いに中高層の商業ビルが連たんする地域で、姫路駅周辺整備等により駅前への更なる商業集積がみられ、ここ暫くはこの傾向が続くものと予測する。 (2)姫路駅周辺の整備事業により、集積度の高い商業地域が形成されており、当面は現状のままで推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 548万7,960 円 1平米 166万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 535万5,720 円 1平米 162万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 548万7,960円 1平米 166万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 525万6,540円 1平米 159万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 535万5,720円 1平米 162万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 525万6,540円 1平米 159万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響が長期化するなか、店舗等への客足は回復しつつある。姫路駅前や路線型地域の需要は安定的であるが旧来の商店街は弱い傾向にある。 (2)個人消費や百貨店販売額は緩やかに持ち直している。また、県内観光地の入込客数は緩やかに持ち直している。
地域要因
(1)地元客は回復傾向にある。 (2)周辺ビルにおいて、テナントの入れ替えが一部見られるが、地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＭＫＺ６０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市駅前町２５２番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	108万3,333 円／平米 358万1,499 円／坪
推定価格 平米 坪	128万9,682 円／平米 426万3,689 円／坪
標準価格 平米 坪	161万2,103 円／平米 532万9,613 円／坪
査定価格 平米 坪	161万 円／平米 532万2,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＣ６０４国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市駅前町２５２番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	137万4,760 円／平米 454万4,957 円／坪
推定価格 平米 坪	124万9,782 円／平米 413万1,779 円／坪
標準価格 平米 坪	180万3,437 円／平米 596万2,163 円／坪
査定価格 平米 坪	180万 円／平米 595万800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	20 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＣ６０３国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市駅前町２５２番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	70万5,715 円／平米 233万3,094 円／坪
推定価格 平米 坪	70万3,598 円／平米 232万6,095 円／坪
標準価格 平米 坪	148万1,259 円／平米 489万7,042 円／坪
査定価格 平米 坪	148万 円／平米 489万2,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＳＮ６０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市駅前町２５２番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	75万2,236 円／平米 248万6,892 円／坪
推定価格 平米 坪	73万8,360 円／平米 244万1,018 円／坪
標準価格 平米 坪	168万9,611 円／平米 558万5,854 円／坪
査定価格 平米 坪	169万 円／平米 558万7,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情