路線価 (2023) 兵庫県姫路市飾磨区細江字浜万歳1288 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 姫路市兵庫県姫路市飾磨区細江字浜万歳１２８８番
価格時点	2023 年
駅名	飾磨駅 から 2900m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	3億1,300万 円 (10259 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万833 円 1平米 3万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	3億1,300万 円 (10259 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万833 円／坪 1平米 3万500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は姫路市及びその周辺市町も含む工業地域である。需要者は港湾との接近性から、その使用を指向する製造・流通業者が需要の中心で全国的な規模の法人の参入も考えられる。交通利便性及び関連産業との位置的優位性等から、臨海型の工業地域として需要は比較的安定している。取引自体が少ない上、工業用地の取引価格は個別的要因により様々であり、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏としては姫路市及び周辺市町にある工業地域である。近隣地域は臨海部の工場、倉庫等を中心とする地域であり、製造業者、流通業者が需要の中心であり、事業者の規模としては、地元の法人から全国的、国際的に事業展開する法人等を含む。流通業は近年好調さを維持するが製造業は海外経済の動向や資材等価格上昇など注視を要する要因もある。工業地については取引の件数や規模もまちまちであり、中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内における同種別の土地の取引は成立しにくい状況下にあるものの、採用した取引事例に対する補修正等は適正と判断される。当該地域内では自用目的の取引が支配的で、工場に対する賃貸市場は未成熟であるため、収益価格は試算しなかった。従って、自用目的の取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、単価と総額との関連、さらに同一需給圏の他の標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 自己所有の工場、倉庫が中心であり、賃貸物件は見当たらず、賃貸市場は未成熟なため収益還元法は不適用とした。一方、比準価格は取引市場の実態を反映した実証的な価格であり、自用目的の工業地の取引事例を中心に試算された価格であり規範性が高い。以上により、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	飾磨駅南西方
距離	2900 m
土地の状態
土地面積	3103.1 坪 (10259 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	3 m
奥行	1 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模工場、倉庫の多い臨海型の工業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	姫路市兵庫県姫路市飾磨区細江字浜万歳１２８８番
標準地の範囲
東	140 m
西	80 m
南	130 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	170 m
奥行き	60 m
面積	10000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９．５ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大工場の周辺に関連工場が建ち並び、ほぼ成熟した工業地域となっており、今後も概ね現状を持続するものと予測する。播磨臨海工業地帯の中心部を形成しており、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)姫路市の臨海部にある工業地域であり、特段の変動要因はみられず、当面は現状の推移を継続するものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万833 円 1平米 3万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万833 円 1平米 3万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万833円 1平米 3万500円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 9万8,188円 1平米 2万9,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万833円 1平米 3万500円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2019年	1坪 9万8,188円 1平米 2万9,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)原材料価格の高騰は懸念されるが、根強い物流需要と工業用地の供給不足等により、工業地地価は上昇傾向にある。 (2)物流施設の用地取得等の活性化のほか、生産活動の回復などの動きがみられる。一方で、為替等変動、資材価格等上昇の動きには注視を要する。
地域要因
(1)地域要因に特に変動はないが、臨海部に位置する工場地として希少であり、需要は安定している。 (2)臨海部の工業地域であり、工場の集積の程度も成熟しており、特段の変動要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＡＨ６０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市飾磨区細江字浜万歳１２８８番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万191 円／平米 9万9,811 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,852 円／平米 12万5,139 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,154 円／平米 10万2,995 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,200 円／平米 10万3,147 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＫＹ６０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市飾磨区細江字浜万歳１２８８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,798 円／平米 12万8,266 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,414 円／平米 12万6,997 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,825 円／平米 9万8,601 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,800 円／平米 9万8,519 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＣ６０４国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市飾磨区細江字浜万歳１２８８番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,442 円／平米 9万4,029 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,068 円／平米 9万6,099 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,068 円／平米 9万6,099 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,100 円／平米 9万6,205 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＭＫＺ６０４国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神崎郡福崎町
地域	兵庫県姫路市飾磨区細江字浜万歳１２８８番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,133 円／平米 9万3,008 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,752 円／平米 9万5,054 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,306 円／平米 10万6,804 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,300 円／平米 10万6,784 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＡＨ６０４国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神崎郡福崎町
地域	兵庫県姫路市飾磨区細江字浜万歳１２８８番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,912 円／平米 7万2,441 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,576 円／平米 7万4,636 円／坪
標準価格 平米 坪	3万222 円／平米 9万9,914 円／坪
査定価格 平米 坪	3万200 円／平米 9万9,841 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情