土地路線価格
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路線価 (2023) 兵庫県尼崎市道意町4-32-2 坪・平米

2023
路 線 価
兵庫県 尼崎市
兵庫県尼崎市道意町4丁目32番2 (尼崎)
  • 周辺状況: 住宅地 (一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域)
  • 尼崎センタープール前駅 から 200m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
41万3,250
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
12万5,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 兵庫県 尼崎市兵庫県尼崎市道意町4丁目32番2
価格時点 2023
駅名 尼崎センタープール前駅 から 200m
路線価
1坪当たり 1坪 41万3,250
1平米当たり 1平米 12万5,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月06日
調査実施日 2022年12月15日
鑑定評価額 総額
2,620万
(163 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 53万2,266
1平米 16万1,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月06日
調査実施日 2022年12月15日
鑑定評価額 総額
2,610万
(163 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 52万8,960 円/坪
1平米 16万 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、阪神本線沿線に広がる尼崎市中南部の住宅地域である。需要者は、地縁的選好性を有する市内居住者が中心である。公営ギャンブル施設に近接し、住宅地としての選好性は強くないが、最寄駅からの接近性は良好で、一定の底堅い需要が認められる。標準地と同程度の土地で2,000万円台半ば~3,000万円前後程度となっている。総額感重視の細分化取引も見られる。

(2) 同一需給圏は尼崎市南部で、主に阪神本線沿線の住宅地域である。需要者は地元の居住者が多く圏外からの転入者も一部に見られ、一次取得者層の住宅購入や中高年層の住み替え等が中心である。類似地域内の需給動向は、整然とした住宅地域と比べて選好性がやや劣るものの、交通利便性が良好な地域の中での割安感などによって、一定の需要が認められる。中心価格帯は、土地で2,500万円程度である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺には賃貸共同住宅等の収益物件も見られるが、賃貸市場が未成熟で土地価格に見合う賃料水準にない。対象標準地は画地規模が小さく、経済合理性のある賃貸住宅を建築することが困難なため、収益還元法は非適用とした。比準価格は、価格牽連性を有する実際の不動産取引から算出されており、居住の快適性を重視する住宅地では、説得力が高い手法である。以上より、本件では、比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(2) 近隣地域及び周辺の類似地域は自用目的の取引が中心である。また、画地規模等を踏まえると経済合理的な賃貸住宅の経営が困難なため収益還元法の適用は断念した。比準価格は同一需給圏内で実際に売買された不動産の取引価格を基礎とし、市場性が反映された実証性の高い価格と判断する。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

交通
交通施設 尼崎センタープール前駅南方
距離 200 m
土地の状態
土地面積 49.3 坪 (163 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.2 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第2種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 尼崎市兵庫県尼崎市道意町4丁目32番2
標準地の範囲
20 m
西 50 m
50 m
50 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 12 m
奥行き 13.5 m
面積 160 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位 北、6m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第2種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域である。特筆すべき事項は見られず、今後も現状維持で推移すると判断される。公営ギャンブル施設が近接し、住宅地の選好性は強くないが、利便性から地価は堅調である。

(2)一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく現状を維持するものと予測する。尼崎市内の住宅需要の高まりを受けて、当該地域の地価は微増傾向で推移すると予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 53万2,266
1平米 16万1,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 52万8,960
1平米 16万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 53万2,266
1平米 16万1,000
前年から次年への変動率 1.3 %
2022年
1坪 52万5,654
1平米 15万9,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 52万8,960
1平米 16万
前年から次年への変動率 0.6 %
2019年
1坪 52万5,654
1平米 15万9,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)市内人口は微減傾向。地価は総じて堅調、需要の強い武庫之荘・塚口エリアは上昇基調。建築費高騰で総額感重視の細分化した建売住宅販売が増加。

(2)尼崎市内の人口は変動幅が小さく微減傾向で推移している。市内の住宅地は、利便性等が劣る一部の地域を除いて、需要は概ね堅調である。

地域要因
(1)地域要因に大きな変化は認められない。選好性は強くないが、良好な駅接近性、手頃な総額感から一定の底堅い需要がある。細分化取引も見られる。

(2)既成の住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。駅前にある競艇場の存在感が強く、周辺地域の不動産市場にも影響を及ぼしている。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 03204Y
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 尼崎市
地域 兵庫県尼崎市道意町4丁目32番2
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種住居地域
価格
取引価格 平米
16万4,496 円/平米
54万3,824 円/坪
推定価格 平米
16万2,561 円/平米
53万7,427 円/坪
標準価格 平米
16万2,561 円/平米
53万7,427 円/坪
査定価格 平米
16万7,000 円/平米
55万2,102 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 08204Y
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 尼崎市
地域 兵庫県尼崎市道意町4丁目32番2
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種住居地域
価格
取引価格 平米
11万5,296 円/平米
38万1,169 円/坪
推定価格 平米
13万6,456 円/平米
45万1,124 円/坪
標準価格 平米
15万1,450 円/平米
50万694 円/坪
査定価格 平米
15万6,000 円/平米
51万5,736 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 3.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 04205国
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 尼崎市
地域 兵庫県尼崎市道意町4丁目32番2
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種住居地域
価格
取引価格 平米
17万4,486 円/平米
57万6,851 円/坪
推定価格 平米
17万3,622 円/平米
57万3,994 円/坪
標準価格 平米
16万464 円/平米
53万494 円/坪
査定価格 平米
16万5,000 円/平米
54万5,490 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 04205国
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 尼崎市
地域 兵庫県尼崎市道意町4丁目32番2
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種住居地域
価格
取引価格 平米
17万4,586 円/平米
57万7,181 円/坪
推定価格 平米
18万2,770 円/平米
60万4,238 円/坪
標準価格 平米
16万8,919 円/平米
55万8,446 円/坪
査定価格 平米
17万4,000 円/平米
57万5,244 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 02205国
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 尼崎市
地域 兵庫県尼崎市道意町4丁目32番2
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
13万1,868 円/平米
43万5,956 円/坪
推定価格 平米
12万9,929 円/平米
42万9,545 円/坪
標準価格 平米
14万9,344 円/平米
49万3,731 円/坪
査定価格 平米
15万4,000 円/平米
50万9,124 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 1.8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 四方路
側道方位1 西
側道幅員1 1.8 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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