路線価 (2023) 兵庫県尼崎市南塚口町2-311-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 尼崎市兵庫県尼崎市南塚口町２丁目３１１番２
価格時点	2023 年
駅名	阪急塚口駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 102万4,860 円
1平米当たり	1平米 31万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	8,870万 円 (218 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 134万5,542 円 1平米 40万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	8,870万 円 (218 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 134万5,542 円／坪 1平米 40万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は尼崎市の商業地域のほか阪神間の駅前及び比較的駅に近い商業地域である。需要者は自用または賃貸目的の事業者や個人投資家等である。利便性・繁華性が良好な商業地域に対してはマンション用地や投資用地等の需要がある一方、売り物件は少なく、市況は堅調である。また駅前の再開発ビル建替事業の完成等によるイメージ向上や背後地人口の増加等も見られる。取引が少ないうえ、取引価額も地積等により様々で中心となる価格帯は見い出せない。 (2) 同一需給圏は尼崎市及びその周辺の商業地域を中心として、阪神間の商業地域全域にわたる。需要者は法人やビル事業者等であり、阪神間の法人が中心となる。近隣地域は阪急塚口駅に近く利便性が良好で、同駅南側では再開発ビルの開業により周辺一帯の繁華性が向上しており、地価は上昇率が拡大している。事業用地の取引価格は個別的要因により様々であるため、需要の中心となる価格帯を一様に指摘するのは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸市場は成熟しているものの、取引市場では収益性を中心とした価格形成までは至っておらず、主な需要者は収益性に着目しつつも需給動向や取引価格の水準を指標に価格決定している。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、下記代表標準地とは均衡を得ていると判断した。 (2) 近隣地域は店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、周辺には収益物件も見られるが、地価に即応する賃料を得ることはやや困難である。また、想定的要素が強い収益価格よりも現実の市場における複数の取引事例により求められた比準価格の方がより規範性が高いと認められる。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	阪急塚口駅南東方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	65.9 坪 (218 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、店舗兼事務所等が多い駅に近い商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	尼崎市兵庫県尼崎市南塚口町２丁目３１１番２
標準地の範囲
東	30 m
西	25 m
南	30 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	24 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗、店舗兼事務所等が多い駅に近い商業地域で、当面、現状を大きく変えないものと予測する。需要が底堅く、地価水準はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。ソコラ塚口クロスの開業で周辺一帯の繁華性が向上しており、当面地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 142万1,580 円 1平米 43万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 140万5,050 円 1平米 42万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 142万1,580円 1平米 43万円
前年から次年への変動率 4.9 ％
2022年	1坪 128万2,728円 1平米 38万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 140万5,050円 1平米 42万5,000円
前年から次年への変動率 4.9 ％
2019年	1坪 128万2,728円 1平米 38万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)利便性や繁華性が良好な駅前や主要幹線沿いの商業地への需要は物件の希少性等から底堅い。一方、それ以外の近隣商業地への需要は概ね横這い。 (2)新型コロナの危機感が緩和し、尼崎市の商業地の地価は、繁華性の低い一部の地域を除いて上昇傾向で推移する地域が増加している。
地域要因
(1)駅前商業地は需要が底堅く市況は堅調。昨秋に再開発ビルの建替工事が完成し、塚口エリアのイメージ向上や背後地人口の増加等もあって地価は上昇。 (2)再開発ビルの開業で周辺一帯の繁華性が向上しており、近隣地域でも地価は上昇率が拡大している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０７２０４Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県尼崎市南塚口町２丁目３１１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	44万9,521 円／平米 148万6,116 円／坪
推定価格 平米 坪	46万3,007 円／平米 153万701 円／坪
標準価格 平米 坪	43万2,717 円／平米 143万562 円／坪
査定価格 平米 坪	43万3,000 円／平米 143万1,498 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０５２０４Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県尼崎市南塚口町２丁目３１１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	43万7,122 円／平米 144万5,125 円／坪
推定価格 平米 坪	42万7,538 円／平米 141万3,441 円／坪
標準価格 平米 坪	42万4,145 円／平米 140万2,223 円／坪
査定価格 平米 坪	42万4,000 円／平米 140万1,744 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	7 m
側道方位2	南
側道幅員2	4.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０５２０４Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県尼崎市南塚口町２丁目３１１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	55万5,986 円／平米 183万8,090 円／坪
推定価格 平米 坪	54万9,571 円／平米 181万6,882 円／坪
標準価格 平米 坪	43万1,713 円／平米 142万7,243 円／坪
査定価格 平米 坪	43万2,000 円／平米 142万8,192 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	北
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０２２０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県尼崎市南塚口町２丁目３１１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万4,942 円／平米 87万5,898 円／坪
推定価格 平米 坪	27万573 円／平米 89万4,514 円／坪
標準価格 平米 坪	42万9,481 円／平米 141万9,864 円／坪
査定価格 平米 坪	42万9,000 円／平米 141万8,274 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	50 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情