路線価 (2023) 兵庫県尼崎市武庫元町1-102-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 尼崎市兵庫県尼崎市武庫元町１丁目１０２番６
価格時点	2023 年
駅名	武庫之荘駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 62万8,140 円
1平米当たり	1平米 19万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	4,420万 円 (184 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 79万3,440 円 1平米 24万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	4,420万 円 (184 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 79万3,440 円／坪 1平米 24万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市内を中心に概ね阪神間の商業地域と路線商業地域である。想定される需要者は、商圏が狭いことから、地元に地縁牲を有する事業者等が中心である。最寄駅からの接近性がやや劣り、店舗用地としての引き合いは強くないが、住商混在的な要素も見られることから、背後住宅地価格の動向に留意する必要がある。店舗利用は個別性が強いため、需要の中心となる価格帯は見出すことは困難である。 (2) 同一需給圏は阪神間の近隣商業地域で、その内の尼崎市内が圏域の中心となる。近隣地域は駅から距離のある商店街型の近隣商業地域であり、主たる需要者は、地縁性のある中規模スーパーや店舗の事業者となる。商圏の狭さや繁華性に劣る点から、店舗事業用地としては強い需要は見込めないが、底堅い周辺住宅地の地価の影響も受けている。店舗事業用地は、取引される規模や用途等が様々であり、需要の中心価格帯を見出すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象地は店舗や店舗併用住宅等が建ち並ぶ商業地で、収益用不動産も見られるが、自用目的の取引が比較的多い傾向にある。比準価格は、尼崎市内の近隣商業地域及び路線商業地の事例から試算された実証的な価格のため信頼性が高い。また収益価格は、画地規模等の面から、土地価格に見合う賃貸経営が難しい側面もあるため、やや低位に試算された。従って、比準価格を重視し、収益価格を参考にして、当該地域の地価動向にも留意の上、鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は駅距離のある近隣商業地域であるが、店舗兼自用住宅が多く、賃貸市場は成熟していない。よって、近隣地域では土地価格に対して賃料水準がやや低位であり、対象地の画地規模からも経済合理的な賃貸物件の想定が難しく、収益価格はやや低位に試算された。一方、比準価格の試算にあたっては、広域的に事例を収集し、信頼性の高い事例を採用し得た。したがって本件では、比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	武庫之荘駅北西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	55.7 坪 (184 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の小売店舗が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	尼崎市兵庫県尼崎市武庫元町１丁目１０２番６
標準地の範囲
東	60 m
西	40 m
南	20 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模の小売店舗が建ち並ぶ商業地域である。最寄駅から遠く繁華性も劣る為、一般住宅への移行も見られる。地価は下落傾向が続いていたが、横ばい傾向で推移するものと予測する。 (2)最寄駅からやや遠い小売店舗等が建ち並ぶ商店街である。商圏が狭く繁華性も劣るため、一般住宅への移行が進行しつつある。商業地として衰退傾向だが、背後住宅地の地価は堅調で、地価は横ばいで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 81万9,888 円 1平米 24万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 83万6,418 円 1平米 25万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 81万9,888円 1平米 24万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 79万3,440円 1平米 24万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 83万6,418円 1平米 25万3,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 79万3,440円 1平米 24万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)尼崎市は、快適性・利便性等の差異により、選好性が地域により異なるため、地価も用途・エリア等により異なる傾向にある。 (2)景況は新型コロナの影響による悪化から脱しつつあるが、店舗賃料水準は回復途上。市内の商圏の狭い近隣商業地域と背後住宅地の地価は縮小傾向。
地域要因
(1)商業地としての繁華性は乏しいが、背後の住宅地の需要は比較的堅調である。 (2)駅距離があり商圏が狭く、商業地としての需要は弱いが、背後住宅地の地価水準は底堅い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１２２０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県尼崎市武庫元町１丁目１０２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	22万5,197 円／平米 74万4,501 円／坪
推定価格 平米 坪	22万6,098 円／平米 74万7,480 円／坪
標準価格 平米 坪	24万7,914 円／平米 81万9,604 円／坪
査定価格 平米 坪	24万8,000 円／平米 81万9,888 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１５２０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県尼崎市武庫元町１丁目１０２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万1,931 円／平米 83万2,884 円／坪
推定価格 平米 坪	24万3,210 円／平米 80万4,052 円／坪
標準価格 平米 坪	24万8,173 円／平米 82万460 円／坪
査定価格 平米 坪	24万8,000 円／平米 81万9,888 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０６２０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県尼崎市武庫元町１丁目１０２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	29万5,584 円／平米 97万7,201 円／坪
推定価格 平米 坪	28万5,068 円／平米 94万2,435 円／坪
標準価格 平米 坪	24万8,534 円／平米 82万1,653 円／坪
査定価格 平米 坪	24万9,000 円／平米 82万3,194 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	5.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１５２０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県尼崎市武庫元町１丁目１０２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	21万7,249 円／平米 71万8,225 円／坪
推定価格 平米 坪	21万8,118 円／平米 72万1,098 円／坪
標準価格 平米 坪	24万7,299 円／平米 81万7,570 円／坪
査定価格 平米 坪	24万7,000 円／平米 81万6,582 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	０３２０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県尼崎市武庫元町１丁目１０２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万2,702 円／平米 76万9,313 円／坪
推定価格 平米 坪	23万4,331 円／平米 77万4,698 円／坪
標準価格 平米 坪	24万8,495 円／平米 82万1,524 円／坪
査定価格 平米 坪	24万8,000 円／平米 81万9,888 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情