路線価 (2023) 兵庫県明石市野々上2-7-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 明石市兵庫県明石市野々上２丁目７番５
価格時点	2023 年
駅名	西明石駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 33万600 円
1平米当たり	1平米 10万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	2,640万 円 (197 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 44万3,004 円 1平米 13万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2,640万 円 (197 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 44万3,004 円／坪 1平米 13万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲はＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、概ね明石市の圏域に存する住宅地域である。主たる需要者は明石市などの居住者である。低層の一般住宅や共同住宅が混在する既存の住宅地域であり、低未利用地の開発による新規供給も散見され、需給は安定的に推移している。土地で２，０００万円～３，０００万円程度が取引の中心価格帯となるが、分割化して総額を抑える傾向も見られる。 (2) 同一需給圏はＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、おおむね明石市の圏域に存する住宅地域である。需要者の中心は圏内居住者であり、圏外からの転入は見込みにくい。低層の一般住宅や共同住宅が混在する旧来よりの住宅地域であり、中古流通をはじめ、低未利用地の開発による新規供給も継続的に見られるものの、需要も相応にあり、需給は強含みに推移している。規模による総額の幅が見られるものの、土地の単価で１３万円／㎡前後の物件が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺には賃貸物件も見られるが、地主経営なども多いために適切な収益性を反映しづらい面があり、よって収益価格は低位に算定されたものと思料する。比準価格は対象地と密接な価格牽連性を有する取引事例をもとに適切に算定されており、現実の市場を反映する精度の高いものと考えられる。よって、本件では比準価格を標準とし、収益価格に留意のうえ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域を含む一帯は、一般住宅を中心として、一部、アパート等も混在する住宅地域であるが、自己使用目的での取引が支配的な市場環境にあることから、収益価格はやや低位に試算されたものと判断される。よって、本件においては、信頼性の高い複数の取引事例を基礎資料として算定された比準価格を標準として、収益価格は参考にとどめ、さらには代表標準地との検討をも踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	西明石駅北東方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	59.6 坪 (197 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	明石市兵庫県明石市野々上２丁目７番５
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	40 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	16 m
面積	190 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅や共同住宅が混在する住宅地域であり、今後とも現状を維持し、推移するものと予測する。地価は上昇基調で推移するものと考えられる。 (2)一般住宅や共同住宅が混在する住宅地域であり、地域要因に特別の変動もなく、今後も現状の通り推移するものと予測する。なお、良好な住環境にあり、相応の需要が見込まれることから、地価は強含み。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 44万3,004 円 1平米 13万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 44万3,004 円 1平米 13万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 44万3,004円 1平米 13万4,000円
前年から次年への変動率 4.7 ％
2022年	1坪 42万3,168円 1平米 12万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 44万3,004円 1平米 13万4,000円
前年から次年への変動率 4.7 ％
2019年	1坪 42万3,168円 1平米 12万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍のなか明石市は人口が増加しており、住宅地の市況は堅調で地価は上昇基調で推移している。 (2)新型コロナ禍や物価高など、景気の腰折れ懸念も依然存するが、足元の実需への影響は軽微であり、明石市における地価は概ね堅調に推移している。
地域要因
(1)旧来から住宅地域であり、地域要因に特別の変動は認められない。 (2)旧来よりの既成住宅地域であり、地域要因も安定的に推移しており、顕著な変化は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＵＧ４０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	明石市
地域	兵庫県明石市野々上２丁目７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万8,316 円／平米 39万1,153 円／坪
推定価格 平米 坪	12万7,906 円／平米 42万2,857 円／坪
標準価格 平米 坪	13万516 円／平米 43万1,486 円／坪
査定価格 平米 坪	13万2,000 円／平米 43万6,392 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＫＴ４０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	明石市
地域	兵庫県明石市野々上２丁目７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万6,461 円／平米 48万4,200 円／坪
推定価格 平米 坪	14万5,181 円／平米 47万9,968 円／坪
標準価格 平米 坪	13万7,482 円／平米 45万4,515 円／坪
査定価格 平米 坪	13万9,000 円／平米 45万9,534 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＫＴ４０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	明石市
地域	兵庫県明石市野々上２丁目７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,634 円／平米 35万9,144 円／坪
推定価格 平米 坪	11万1,567 円／平米 36万8,841 円／坪
標準価格 平米 坪	13万8,765 円／平米 45万8,757 円／坪
査定価格 平米 坪	14万 円／平米 46万2,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＮＨ４０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	明石市
地域	兵庫県明石市野々上２丁目７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,242 円／平米 37万7,684 円／坪
推定価格 平米 坪	11万8,012 円／平米 39万148 円／坪
標準価格 平米 坪	12万8,135 円／平米 42万3,614 円／坪
査定価格 平米 坪	12万9,000 円／平米 42万6,474 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＵＧ４０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	明石市
地域	兵庫県明石市野々上２丁目７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,640 円／平米 28万6,432 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,356 円／平米 29万2,105 円／坪
標準価格 平米 坪	13万511 円／平米 43万1,469 円／坪
査定価格 平米 坪	13万2,000 円／平米 43万6,392 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情