路線価 (2023) 兵庫県明石市朝霧南町1-165-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 明石市兵庫県明石市朝霧南町１丁目１６５番５
価格時点	2023 年
駅名	朝霧駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 64万4,670 円
1平米当たり	1平米 19万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	7,690万 円 (287 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 88万6,008 円 1平米 26万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	7,660万 円 (287 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 88万2,702 円／坪 1平米 26万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね明石市及び神戸市のＪＲ山陽本線・山陽電鉄本線沿線の商業地域である。需要者は圏内に地縁的選好性を有する中小規模資本の事業者或いは、投資家等が中心である。市街地開発事業により整備された駅前商業地域の一角にあって、商業背後地にも比較的恵まれていること等から商況は概ね良好であり、地価は強含みで推移している。尚、土地取引に係る画地規模は多様で土地建物一体の取引が多いこと等から、中心的価格帯は特には見い出せない。 (2) 同一需給圏は神戸市以西に位置する駅至近の普通商業地域である。需要者の中心は圏内に地縁を有する個人事業者若しくは事業法人であるが、画地の規模等によっては、広域事業法人等も想定される。駅前広場に面する商業地域であり、地理的位置の希少性から供給が限定的であるため、需給は強含みに推移している。取引当事者の属性や業態など、取引に係る個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 再開発ビルや中低層店舗・事務所等が見られる駅前の商業地域である。市場の特性等との関連から収益価格による検討を要するが、収益物件用の土地取引が成熟しているとはいえず、規範性のある賃貸事例の収集に限りがあること等から、収益価格の相対的信頼性はやや劣る結果となった。よって代表標準地との比較検討を踏まえ、規範性の高い取引事例より求めた比準価格を中心に収益価格を関連づけて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域を含む一帯は、駅前広場に面して中高層の事業用ビルが建ち並ぶ商業地域であり、事業用地や収益物件用地としての需要が中心となる市場環境にあることから、試算価格の調整に当たっては、収益採算性の観点からの検討をも十分に行う必要がある。よって、本件においては、信頼性の高い複数の取引事例を基礎資料として算定された比準価格に収益価格を関連づけ、さらには代表標準地との検討をも踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	朝霧
距離	0 m
土地の状態
土地面積	86.8 坪 (287 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼医院
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B1
周辺の利用状況	店舗併用住宅、雑居ビルが見られる駅前商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	350 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	明石市兵庫県明石市朝霧南町１丁目１６５番５
標準地の範囲
東	40 m
西	0 m
南	60 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	17 m
面積	290 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	駅前広場（市道）
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	350 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地開発事業により整備された駅前の商業地域である。地域要因に格別の変動は認められないが、駅前等を中心に商況は概ね良好であること等から、地価は強含みで推移するものと予測する。 (2)中層の商業ビルを中心とする駅至近の商業地域であり、地域要因に特別の変動もなく、今後も現状の通り推移するものと予測する。なお、駅への接近性に特に優れるため、地域における地価は強含みに推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 89万2,620 円 1平米 27万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 91万2,456 円 1平米 27万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 89万2,620円 1平米 27万円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2022年	1坪 85万6,254円 1平米 25万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 91万2,456円 1平米 27万6,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 85万6,254円 1平米 25万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ禍の影響等により景気の先行き不透明感はあるが、実需への影響は軽微で地価は概ね安定的である。 (2)新型コロナ禍や物価高など、景気の腰折れ懸念も依然存するが、足元の実需への影響は軽微であり、明石市における地価は概ね堅調に推移している。
地域要因
(1)市街地開発事業により整備された駅前商業地域にあって、利便性に優れ商業背後地にも恵まれていること等から、地価は強含みである。 (2)駅前広場に面する商業地域であり、需要は底堅い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＫＴ４０５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	明石市
地域	兵庫県明石市朝霧南町１丁目１６５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,472 円／平米 37万8,444 円／坪
推定価格 平米 坪	12万669 円／平米 39万8,932 円／坪
標準価格 平米 坪	24万856 円／平米 79万6,270 円／坪
査定価格 平米 坪	25万3,000 円／平米 83万6,418 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＳＮ４０５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市須磨区
地域	兵庫県明石市朝霧南町１丁目１６５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,390 円／平米 27万2,381 円／坪
推定価格 平米 坪	27万448 円／平米 89万4,101 円／坪
標準価格 平米 坪	26万2,571 円／平米 86万8,060 円／坪
査定価格 平米 坪	27万6,000 円／平米 91万2,456 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	北東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＫＴＭ４０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市垂水区
地域	兵庫県明石市朝霧南町１丁目１６５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万8,858 円／平米 55万8,245 円／坪
推定価格 平米 坪	17万5,612 円／平米 58万573 円／坪
標準価格 平米 坪	24万6,300 円／平米 81万4,268 円／坪
査定価格 平米 坪	25万9,000 円／平米 85万6,254 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＳＮ４０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市須磨区
地域	兵庫県明石市朝霧南町１丁目１６５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万317 円／平米 79万4,488 円／坪
推定価格 平米 坪	24万1,759 円／平米 79万9,255 円／坪
標準価格 平米 坪	27万5,981 円／平米 91万2,393 円／坪
査定価格 平米 坪	29万 円／平米 95万8,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情