路線価 (2023) 兵庫県西宮市甲陽園本庄町5-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 西宮市兵庫県西宮市甲陽園本庄町５番４
価格時点	2023 年
駅名	甲陽園駅 から 380m
路線価
1坪当たり	1坪 62万8,140 円
1平米当たり	1平米 19万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	3,920万 円 (162 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 80万52 円 1平米 24万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	3,920万 円 (162 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 80万52 円／坪 1平米 24万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、阪急甲陽線を中心に同神戸本線沿線背後にある市内北部の住宅地と判定した。需要者は、市内居住者を中心に、阪神間の周辺他市からの転入も想定される。山手の閑静な住宅地で、駅接近性も良好で利便性に恵まれているが、地形的理由で傾斜地や湾曲した街路等も見られる。取引される規模により様々であるため、中心価格帯の把握は困難である。近年では総額感重視の新築建売住宅が増えつつあり、４，０００万円～５，０００万円程度となっている。 (2) 同一需給圏は、西宮市北部の圏域における阪急甲陽線及び神戸本線沿線の住宅地域が中心である。需要者の中心としては、市内居住者のうち二次取得者層が多く、阪神間周辺他市からの転入も認められる。中規模一般住宅、マンションが建ち並ぶ住宅地域にあって、最寄駅への接近性や住環境に優れ、需要は底堅く地価は上昇基調にある。標準地と同規模程度の土地で４，０００万円前後、細分化された新築建売住宅で４，５００万円程度が需要の中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺には共同住宅等も見られるが、対象標準地は画地規模が小さく経済合理的な賃貸経営可能となる建物建築は困難である。また、当該地域は自己利用目的の取引が中心であるため、収益還元法は非適用とした。一方、近隣地域は居住の快適性を重視する住宅地域であるので、実証的な価格を表す取引事例比較法を採用した。本件では、豊富な事例に基づく比準価格の信頼性は高いと判断し、当該比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 中規模一般住宅、マンションが建ち並ぶ住宅地域にあって、周辺では賃貸共同住宅等も見られるが、標準地の地積及び間口・奥行等の関係から、経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅の建設が困難と判断したため、収益還元法の適用は見送った。したがって、居住の快適性等が重視される住宅地域であるため、多数の信頼性の高い取引事例から求めた実証的な比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	甲陽園駅北東方
距離	380 m
土地の状態
土地面積	49 坪 (162 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅、マンションが建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西宮市兵庫県西宮市甲陽園本庄町５番４
標準地の範囲
東	70 m
西	40 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	12 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅、マンションが建ち並ぶ住宅地域である。地域要因について特筆すべき事項は無く、今後も現状維持で推移すると判断される。最寄駅への接近性に恵まれ、良好な住環境から、地価は上昇傾向にある。 (2)中規模一般住宅、マンションが建ち並ぶ住宅地域にあって、今後も現在の住環境を維持して推移すると予測する。最寄駅接近性等の利便性は良好で、需要は底堅く、今後地価は上昇基調にて推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 80万52 円 1平米 24万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 80万52 円 1平米 24万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 80万52円 1平米 24万2,000円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 78万3,522円 1平米 23万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 80万52円 1平米 24万2,000円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 78万3,522円 1平米 23万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内人口は微減傾向。良好な住環境から需要は引き続き堅調。郊外住宅地は割安な総額感から下落幅は縮小。建築費高騰で細分化した建売住宅が増加。 (2)西宮市の利便性や住環境が優れた住宅地域の需要は底堅い。但し、コロナ禍の動向や建築費の高騰など経済情勢には引き続き注視が必要である。
地域要因
(1)地域要因に大きな変化は認められない。山手の住宅地で、傾斜地や湾曲した街路が見られるが、良好な駅接近性及び居住環境から、地価は堅調である。 (2)駅接近性等の生活利便性や住環境は概ね良好で、市内二次取得者層等を中心とした需要は底堅く、地価は上昇基調にて推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０１２０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市甲陽園本庄町５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	22万4,031 円／平米 74万646 円／坪
推定価格 平米 坪	25万2,842 円／平米 83万5,896 円／坪
標準価格 平米 坪	26万662 円／平米 86万1,749 円／坪
査定価格 平米 坪	26万1,000 円／平米 86万2,866 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	2 m
側道方位2	北東
側道幅員2	2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０１２０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市甲陽園本庄町５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	23万4,426 円／平米 77万5,012 円／坪
推定価格 平米 坪	22万8,115 円／平米 75万4,148 円／坪
標準価格 平米 坪	24万4,759 円／平米 80万9,173 円／坪
査定価格 平米 坪	24万5,000 円／平米 80万9,970 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１１２０４Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市甲陽園本庄町５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	23万4,716 円／平米 77万5,971 円／坪
推定価格 平米 坪	24万6,691 円／平米 81万5,560 円／坪
標準価格 平米 坪	24万7,185 円／平米 81万7,194 円／坪
査定価格 平米 坪	24万7,000 円／平米 81万6,582 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１８２０４Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市甲陽園本庄町５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万9,947 円／平米 66万1,025 円／坪
推定価格 平米 坪	20万5,546 円／平米 67万9,535 円／坪
標準価格 平米 坪	23万2,518 円／平米 76万8,705 円／坪
査定価格 平米 坪	23万3,000 円／平米 77万298 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	０１２０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市甲陽園本庄町５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	21万5,062 円／平米 71万995 円／坪
推定価格 平米 坪	21万1,304 円／平米 69万8,571 円／坪
標準価格 平米 坪	24万4,565 円／平米 80万8,532 円／坪
査定価格 平米 坪	24万5,000 円／平米 80万9,970 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	建築協定（建築協定）
その他地域地区等3
特別な事情