路線価 (2023) 兵庫県西宮市門戸東町150-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 西宮市兵庫県西宮市門戸東町１５０番３
価格時点	2023 年
駅名	門戸厄神駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 77万6,910 円
1平米当たり	1平米 23万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	5,470万 円 (183 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 98万8,494 円 1平米 29万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	5,470万 円 (183 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 98万8,494 円／坪 1平米 29万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、西宮市中北部に所在する阪急電鉄今津線沿線を中心とした住宅地域である。需要者は、同市及び阪神間居住者が中心であり、周辺市域からの転入も見られる。駅近で利便性に優れているため、住宅地としての選好性は高く、農地から住宅地への転用も見られるほか、建売業者等による細分化も進行しつつあり、需要は堅調である。細分化後の建売住宅は総額で４０００万円台から５０００万円台が需要の中心となる価格帯と把握する。 (2) 同一需給圏は、阪急今津線及び同甲陽線沿線の住宅地域と判定した。需要者は、市内居住者を中心に、阪神間の周辺市域からの転入も想定される。街路の配置がやや雑然とするものの、最寄駅への接近性は良好で利便であるため、底堅い需要が認められる。需要の中心となる価格帯については、対象標準地と同程度の土地で５，０００万円台半ば程度である。近年では総額感重視の細分化された建売住宅も見受けられ、当該新築戸建総額で５，０００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中規模一般住宅が多い住宅地域にあり、自用目的の取引が中心で、居住の快適性を主な指標として価格が形成されている。周辺では賃貸マンション等も見られるが、標準地程度の規模であれば、経済合理的な経営が可能な賃貸住宅の建築は困難であるため、本件では収益還元法の適用を断念した。従って、取引市場を直接反映した実証的な比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえた上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、一般住宅のほかマンション等も見受けられるが、対象標準地は規模が小さく、経済合理的な賃貸経営可能となる建物建築は困難であるため、収益還元法の適用を断念した。一方、自用目的の戸建住宅取引が中心の当該地域にあっては、価格牽連性を有する実際の不動産取引から算出された比準価格は実証的価格としての信頼性は高い。本件では、当該地域の市場動向を勘案の上、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	門戸厄神駅北方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	55.4 坪 (183 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅に低層マンションが介在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西宮市兵庫県西宮市門戸東町１５０番３
標準地の範囲
東	35 m
西	80 m
南	15 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は戸建住宅を中心とする住宅地域で、今後とも現状を維持すると予測する。駅接近性等良好であることから需要は堅調で、新型コロナウイルス感染症の影響も些少で、地価は当面堅調に推移すると予測する。 (2)一般住宅、低層マンションが混在して見られる住宅地域である。地域要因について特筆すべき事項は無く、今後も現状維持で推移すると判断される。最寄駅への接近性は良好で、底堅い需要から地価は堅調である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 98万8,494 円 1平米 29万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 98万8,494 円 1平米 29万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 98万8,494円 1平米 29万9,000円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2022年	1坪 97万1,964円 1平米 29万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 98万8,494円 1平米 29万9,000円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2019年	1坪 97万1,964円 1平米 29万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)西宮市市街地は住環境及び利便性に比較的優れ選好性が強く、新型コロナ感染症の影響も些少なため、地価は堅調である。 (2)市内人口は微減傾向。良好な住環境から需要は引き続き堅調。郊外住宅地は割安な総額感から下落幅は縮小。建築費高騰で細分化した建売住宅が増加。
地域要因
(1)地域要因に特別な変動は認められず、地価は微増傾向で推移している。 (2)地域要因に大きな変化は認められない。街路の配置等がやや雑然としているものの、最寄駅への接近性は良好で利便なため、需要は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１４２０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市門戸東町１５０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	31万4,360 円／平米 103万9,274 円／坪
推定価格 平米 坪	31万4,982 円／平米 104万1,330 円／坪
標準価格 平米 坪	30万5,808 円／平米 101万1,001 円／坪
査定価格 平米 坪	30万9,000 円／平米 102万1,554 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１４２０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市門戸東町１５０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	24万1,350 円／平米 79万7,903 円／坪
推定価格 平米 坪	24万3,522 円／平米 80万5,084 円／坪
標準価格 平米 坪	29万4,464 円／平米 97万3,498 円／坪
査定価格 平米 坪	29万7,000 円／平米 98万1,882 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	176 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１４２０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市門戸東町１５０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	25万5,754 円／平米 84万5,523 円／坪
推定価格 平米 坪	25万739 円／平米 82万8,943 円／坪
標準価格 平米 坪	28万6,887 円／平米 94万8,448 円／坪
査定価格 平米 坪	29万 円／平米 95万8,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１５２０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市門戸東町１５０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	20万7,786 円／平米 68万6,941 円／坪
推定価格 平米 坪	20万3,712 円／平米 67万3,472 円／坪
標準価格 平米 坪	28万9,775 円／平米 95万7,996 円／坪
査定価格 平米 坪	29万3,000 円／平米 96万8,658 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	184 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情