土地路線価格
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路線価 (2023) 兵庫県西宮市名塩南台1-12-4 坪・平米

2023
路 線 価
兵庫県 西宮市
兵庫県西宮市名塩南台1丁目12番4 (西宮)
  • 周辺状況: 住宅地 (中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域)
  • 西宮名塩駅 から 1400m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.1
倍率方式

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 兵庫県 西宮市兵庫県西宮市名塩南台1丁目12番4
価格時点 2023
駅名 西宮名塩駅 から 1400m
路線価
倍率方式 1.1
倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月06日
調査実施日 2022年12月10日
鑑定評価額 総額
860万
(183 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 15万5,382
1平米 4万7,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月06日
調査実施日 2022年12月15日
鑑定評価額 総額
860万
(183 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 15万5,382 円/坪
1平米 4万7,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は西宮市北部郊外の住宅地域であるが、JR西宮名塩駅周辺に広がる開発住宅団地が中心となる。需要者は同一需給圏内に居住する一次取得者が中心で、地元に地縁を有する地縁関係者が多いが、他府県からの転入も認められる。西宮市の中心市街地から遠く、利便性も劣ることから需要は弱い。地価は値頃感から概ね横這い傾向にある。土地は1,000万円程度、新築建売住宅は2,800万円程度が取引の中心となっている。

(2) 同一需給圏は西宮市北部に広がる郊外の住宅地域である。需要者は地元の居住者のほか圏外からの転入者も見られ、一次取得者層の住宅購入が中心である。類似地域内の需給動向は、都心部への交通利便性がやや劣ることから、複数の鉄道路線が走っている市内南部の住宅地域と比べて選好性が劣るが、自然環境に恵まれている居住環境が良好な住宅地域であり、需給は概ね安定している。中心価格帯は、土地で700万円~1,000万円程度である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、西宮市北部郊外エリアに広がる、戸建住宅地として開発された住宅団地である。周辺は、自用目的の取引が中心となっているため、賃貸住宅の需要が乏しく、投資に見合った賃料を収受し得ないことから、経済合理的な賃貸経営をすることが困難と判断されたため、収益還元法の適用は行わなかった。以上から、信頼度の高い複数の取引事例から試算された比準価格を採用し、当該地域の地価動向にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 近隣地域及び周辺の類似地域は自用目的の取引が中心である。また、賃貸市場が未成熟であり経済合理的な賃貸住宅の経営が困難なため収益還元法の適用は断念した。比準価格は同一需給圏内で実際に売買された不動産の取引価格を基礎とし、市場性が反映された実証性の高い価格と判断する。したがって、比準価格を採用し、前年からの各変動要因にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

交通
交通施設 西宮名塩駅南西方
距離 1400 m
土地の状態
土地面積 55.4 坪 (183 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 50
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 100
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 正方形
間口 1 m
奥行 1 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等2 土砂災害警戒区域(土砂災警区域)
その他地域地区等3
基準建ぺい率 50
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 100
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 西宮市兵庫県西宮市名塩南台1丁目12番4
標準地の範囲
30 m
西 20 m
40 m
30 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 14 m
奥行き 14 m
面積 200 m2
形状 ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位 北、7m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等2 土砂災害警戒区域(土砂災警区域)
その他地域地区等3
指定建ぺい率 50
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 100
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 50
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 100
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域として概ね成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。需要が弱含みのため、地価は横這い傾向で推移するものと予測される。

(2)中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく現状を維持するものと予測する。需給は均衡して、地価は概ね横ばいで推移すると予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 15万5,382
1平米 4万7,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 15万5,382
1平米 4万7,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 15万5,382
1平米 4万7,000
前年から次年への変動率 0 %
2022年
1坪 15万5,382
1平米 4万7,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 15万5,382
1平米 4万7,000
前年から次年への変動率 0 %
2019年
1坪 15万5,382
1平米 4万7,000
標準地区分 非表示
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)西宮市は市街地と郊外の二極化が顕著で、需要が堅調な地域では地価は横ばい~やや上昇傾向にあるが、一部の郊外地域等では下落傾向にある。

(2)西宮市内の人口は変動幅が小さく微減傾向で推移している。利便性が良好な住宅地の需要は安定しているが、郊外ではやや弱含みの地域も見られる。

地域要因
(1)住環境に恵まれた住宅地域であるが、生活利便性等は劣る。地価は横這い傾向にある。

(2)郊外の戸建住宅団地であり、地域要因に大きな変動はない。都心部への交通利便性はやや劣るが、自然環境に恵まれているため居住環境は良好である。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 13205国
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 西宮市
地域 兵庫県西宮市名塩南台1丁目12番4
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
4万6,354 円/平米
15万3,246 円/坪
推定価格 平米
4万6,354 円/平米
15万3,246 円/坪
標準価格 平米
4万5,490 円/平米
15万390 円/坪
査定価格 平米
4万6,900 円/平米
15万5,051 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ正方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 13205国
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 西宮市
地域 兵庫県西宮市名塩南台1丁目12番4
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
4万7,279 円/平米
15万6,304 円/坪
推定価格 平米
4万7,279 円/平米
15万6,304 円/坪
標準価格 平米
4万5,592 円/平米
15万727 円/坪
査定価格 平米
4万7,000 円/平米
15万5,382 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 6.3 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 09205国
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 西宮市
地域 兵庫県西宮市名塩南台1丁目12番4
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
3万7,771 円/平米
12万4,871 円/坪
推定価格 平米
3万7,582 円/平米
12万4,246 円/坪
標準価格 平米
4万5,389 円/平米
15万56 円/坪
査定価格 平米
4万6,800 円/平米
15万4,721 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 03205国
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 西宮市
地域 兵庫県西宮市名塩南台1丁目12番4
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
3万8,427 円/平米
12万7,040 円/坪
推定価格 平米
3万8,505 円/平米
12万7,298 円/坪
標準価格 平米
4万5,622 円/平米
15万826 円/坪
査定価格 平米
4万7,000 円/平米
15万5,382 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 7.7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 5.5 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 13205国
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 西宮市
地域 兵庫県西宮市名塩南台1丁目12番4
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
5万7,060 円/平米
18万8,640 円/坪
推定価格 平米
5万5,941 円/平米
18万4,941 円/坪
標準価格 平米
4万5,629 円/平米
15万849 円/坪
査定価格 平米
4万7,000 円/平米
15万5,382 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ正方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 6.9 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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