路線価 (2023) 兵庫県西宮市南昭和町70-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 西宮市兵庫県西宮市南昭和町７０番１
価格時点	2023 年
駅名	西宮北口駅 から 440m
路線価
1坪当たり	1坪 112万4,040 円
1平米当たり	1平米 34万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4億4,300万 円 (1008 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 145万1,334 円 1平米 43万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	4億4,200万 円 (1008 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 144万8,028 円／坪 1平米 43万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、神戸市東部から阪神間の住宅地域全般と判定した。当該圏域は、都市部への交通アクセスが良好で、住宅地としての選好性が強い。需要者の中心は、中堅若しくは大手のデベロッパー等である。標準地の存する「西宮北口」駅周辺は、エンドユーザーが住みたい街として筆頭に上げる程、特に人気の高い地域である。需要の中心となる価格帯は、画地規模によってばらつきがあり、把握は困難であるが、人気エリアの面大地は高額取引になりがちである。 (2) 同一需給圏は阪神間の阪急各線及びＪＲ東海道本線沿線で、中高層共同住宅等が多く見られる住宅地域である。交通利便性や住環境に優れ、分譲マンションの人気の高い立地であることから、需要者の中心はマンション業者等である。新築分譲マンションの戸当り価格は上昇傾向にあり、供給不足のマンション用地価格も上昇傾向にある。分譲マンション用地の地価水準は、容積率１００％あたり２０万円超が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は、人気の高いエリアにある規模の大きな土地である。このような地域の面大地は、マンション用地として取引されることが多い。比準価格は、不動産の市場性に着目した実証的な価格である。開発法による価格は、デベロッパーの投資採算性に着目して求めた価格で、本件のような面大地では説得力を有するが、想定要素が多い。以上より、比準価格を重視し、開発法による価格を関連づけ、更に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) マンション用地の需給動向は景気によるマンション販売及び在庫動向や金融環境の影響を受けやすく、比準価格はこれらの市況を反映した価格となっている。一方、分譲マンション用地の需要者は、投資採算性から意思決定を行う分譲マンション業者で、開発法による価格はこれらの需要者の視点を反映した価格であるが、想定要素が多い。よって、比準価格を標準に、開発法による価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	西宮北口駅北西方
距離	440 m
土地の状態
土地面積	304.9 坪 (1008 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層共同住宅等が多く見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西宮市兵庫県西宮市南昭和町７０番１
標準地の範囲
東	40 m
西	50 m
南	40 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	６階建程度の共同住宅地
画地の形状等
間口	30.5 m
奥行き	33 m
面積	1000 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中高層共同住宅が多く見られる住宅地域である。地域要因については特筆すべき事項は見られず、今後も現状維持で推移すると判断される。選好性の強い西宮北口エリアの面大地は希少で、地価は堅調に推移している。 (2)中高層共同住宅が多く見られる住宅地域で、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。マンション用地の需要が堅調なエリアにあり、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	６階建程度の共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 149万4,312 円 1平米 45万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 146万1,252 円 1平米 44万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 149万4,312円 1平米 45万2,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2022年	1坪 140万5,050円 1平米 42万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 146万1,252円 1平米 44万2,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 140万5,050円 1平米 42万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気はウィズコロナの下で、持ち直していくことが期待される。居住環境・利便性に恵まれた住宅地が多く、市内外から引き合いが強い。 (2)市内の人口は微減、新設住宅着工戸数は回復傾向。ＪＲ西宮駅南西地区に卸売市場再生整備事業と一体で住宅商業棟の複合再開発事業計画発表。
地域要因
(1)地域要因に大きな変化は認められない。選好性の高い西宮北口駅を最寄駅とし、面大地に対する希少性から、デベロッパー等の需要は底堅い。 (2)良好な居住環境を維持する阪急神戸本線「西宮北口」駅周辺の住宅地は、堅調な需要が認められ、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１４２０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市南昭和町７０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	35万8,084 円／平米 118万3,826 円／坪
推定価格 平米 坪	36万3,813 円／平米 120万2,766 円／坪
標準価格 平米 坪	45万3,632 円／平米 149万9,707 円／坪
査定価格 平米 坪	45万4,000 円／平米 150万924 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１７２０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市南昭和町７０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	44万4,501 円／平米 146万9,520 円／坪
推定価格 平米 坪	44万2,298 円／平米 146万2,237 円／坪
標準価格 平米 坪	45万405 円／平米 148万9,039 円／坪
査定価格 平米 坪	45万 円／平米 148万7,700 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１３２０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市南昭和町７０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	37万2,951 円／平米 123万2,976 円／坪
推定価格 平米 坪	37万5,562 円／平米 124万1,608 円／坪
標準価格 平米 坪	45万4,126 円／平米 150万1,341 円／坪
査定価格 平米 坪	45万4,000 円／平米 150万924 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１１２０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	芦屋市
地域	兵庫県西宮市南昭和町７０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	34万1,495 円／平米 112万8,982 円／坪
推定価格 平米 坪	34万1,495 円／平米 112万8,982 円／坪
標準価格 平米 坪	45万5,935 円／平米 150万7,321 円／坪
査定価格 平米 坪	45万6,000 円／平米 150万7,536 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１７２０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市南昭和町７０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	36万3,989 円／平米 120万3,348 円／坪
推定価格 平米 坪	38万2,395 円／平米 126万4,198 円／坪
標準価格 平米 坪	45万2,004 円／平米 149万4,325 円／坪
査定価格 平米 坪	45万2,000 円／平米 149万4,312 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情