路線価 (2023) 兵庫県西宮市山口町船坂字北山コイツカ2020-14外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 西宮市兵庫県西宮市山口町船坂字北山コイツカ２０２０番１４外
価格時点	2023 年
駅名	生瀬駅 から 7500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	491万 円 (252 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万4,467 円 1平米 1万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	491万 円 (252 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万4,467 円／坪 1平米 1万9,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は西宮市北部郊外を中心に、阪神間郊外の市街化調整区域内や、市街化区域内の比較的価格水準の低い既存住宅地域である。需要者の中心は、地元住民など地縁を有する個人や事業者で、他地域からは稀に田舎暮らしを目的とした個人等の参入が見られるにとどまる。利便性を重視する傾向が強まる中、郊外の住宅地の需要は低調で、取引件数も非常に少ない状況が続いている。取引数がほとんどないため、中心となる価格帯を把握するのは困難である。 (2) 同一需給圏は西宮市北部及び周辺市郊外に位置する市街化調整区域。需要者は地元に地縁性を有する個人であり、圏外からの転入者は少ない。市街化調整区域であり、地域的発展性に乏しく、需要者は相当限定される。住宅選好性が劣り、依然として地価は下落傾向であるが、下落幅は縮小している。近隣地域は、取引自体が非常に少ない地域のため、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象近隣地域は山林や農地に囲まれた市街化調整区域内の既存住宅地域で、資材置き場を目的とした賃貸以外に賃貸の需給が非常に少なく、賃貸市場が成立していないため、収益還元法は非適用とした。一方、自己利用目的での取引を行う需要者は、近隣の取引相場を指標に意思決定を行うのが通常である。よって、信頼性のある取引事例から求めた比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は、農家住宅等が見られる既成住宅地域であり、個人需要者による自用目的での取引が中心である。よって、取引の指標は収益性よりも居住快適性等が重視され、さらに行政的条件を勘案するに、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難と判断したため、収益還元法の適用を断念した。以上より、現実の不動産取引市場を反映した実証的な価格である比準価格を標準に、周辺取引動向にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	生瀬駅西方
距離	7500 m
土地の状態
土地面積	76.2 坪 (252 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅等が見られる既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西宮市兵庫県西宮市山口町船坂字北山コイツカ２０２０番１４外
標準地の範囲
東	80 m
西	40 m
南	50 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	16 m
面積	240 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農家住宅等が見られる既成住宅地域で、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。利便性の劣る郊外の需要は弱く、地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。 (2)農家住宅を中心とした利便性が劣る郊外の住宅地域であり、今後も現状維持程度で推移すると予測する。地価については、若干の下落傾向を示すと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万4,467 円 1平米 1万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万4,467 円 1平米 1万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万4,467円 1平米 1万9,500円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 6万4,798円 1平米 1万9,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万4,467円 1平米 1万9,500円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 6万4,798円 1平米 1万9,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内の人口は微減、新設住宅着工戸数は回復傾向。郊外の住宅地は需要の低迷が続いていたが、需給は引き締まる傾向にある。 (2)低金利により融資環境は安定している。一方、足元では資源高、円安、米国の金利上昇等、事業環境に不透明感が増す。地価は用途毎に二極化が進む。
地域要因
(1)西宮市北部郊外の住宅地の需給は引き締まる傾向にある中、市街化調整区域内の地価は引き続き下落傾向にある。 (2)地域要因に特段の変動は見られない。地価は若干の下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０１０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	川辺郡猪名川町
地域	兵庫県西宮市山口町船坂字北山コイツカ２０２０番１４外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,528 円／平米 5万4,642 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,363 円／平米 5万4,096 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,364 円／平米 6万4,017 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,400 円／平米 6万4,136 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０１０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	川辺郡猪名川町
地域	兵庫県西宮市山口町船坂字北山コイツカ２０２０番１４外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万203 円／平米 3万3,731 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,430 円／平米 4万7,706 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,767 円／平米 6万5,350 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,800 円／平米 6万5,459 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＫＳ３０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市北区
地域	兵庫県西宮市山口町船坂字北山コイツカ２０２０番１４外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,769 円／平米 4万8,826 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,769 円／平米 4万8,826 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,458 円／平米 6万4,328 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,500 円／平米 6万4,467 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＭＨ３０５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市北区
地域	兵庫県西宮市山口町船坂字北山コイツカ２０２０番１４外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万5,685 円／平米 11万7,975 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,685 円／平米 11万7,975 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,713 円／平米 8万1,701 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,700 円／平米 8万1,658 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情