路線価 (2023) 兵庫県西宮市津門呉羽町73-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 西宮市兵庫県西宮市津門呉羽町７３番２
価格時点	2023 年
駅名	阪神今津駅 から 80m
路線価
1坪当たり	1坪 102万4,860 円
1平米当たり	1平米 31万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2億7,200万 円 (675 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 133万2,318 円 1平米 40万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2億7,200万 円 (675 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 133万2,318 円／坪 1平米 40万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は西宮市内の駅前商業地をはじめとした阪神間の商業地域一帯。需要者は地元に地縁性を持つ中小事業者が多いが、広域にチェーン展開する店舗等も見られる。ターミナル駅の駅前商業地として一定の繁華性を有する。高容積率と画地規模からマンション用地としての需要もあり、地価は上昇傾向で推移している。取引される土地の規模や形態は様々で、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は、西宮市及び隣接市の圏域に存する概ね駅周辺に位置する商業地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性を持つ事業者及び全国展開する店舗業者等である。需要が堅調な周辺住宅地価格の影響を受ける傾向や、分譲マンション用地としての価格下支えの傾向も見られる。物件による個別性が強く、また取引も少ないため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は飲食店舗や医療ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域で、貸店舗等の賃貸物件も見られる。収益価格を試算したが、当該地域はすぐ背後が住宅地である狭い商業地域で、家賃が土地価格に見合うだけの十分な賃料水準にはないため低位に求められた。本件のような商業地においては、比準価格が取引市場の実態を反映して規範性が高いと判断する。よって、比準価格を重視し収益価格を関連づけ、他の標準地群との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集することができた。一方、貸店舗・貸事務所等の賃貸物件も見受けられるものの、賃貸市場の成熟の程度は高いとは言い難く、収益性を中心に価格が形成されるまでには至っていないため、収益価格はやや説得力に欠ける。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	阪神今津駅北東方
距離	80 m
土地の状態
土地面積	204.2 坪 (675 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼診療所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、医療ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西宮市兵庫県西宮市津門呉羽町７３番２
標準地の範囲
東	40 m
西	50 m
南	40 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層の店舗兼事務所地ないし店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	26 m
面積	650 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗や医療ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域で、今後も現状を維持すると予測する。好立地で、容積率も高く、一定の繁華性も認められ、マンション需要もあり、地価は上昇するものと予測する。 (2)店舗や医療ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、当面はほぼ現状のまま推移すると予測する。商業地需要は回復途上であるが周辺住宅地の地価動向等の影響も受け、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 140万1,744 円 1平米 42万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 139万1,826 円 1平米 42万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 140万1,744円 1平米 42万4,000円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2022年	1坪 128万2,728円 1平米 38万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 139万1,826円 1平米 42万1,000円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2019年	1坪 128万2,728円 1平米 38万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)西宮市の商業地は、堅調な住宅地価格を背景に、収益物件にも需要が強く、希少性も相俟って、堅調に推移している。 (2)西宮市南部の住宅価格は、人気エリアを中心に上昇傾向にあるが、一方で、立地等の格差から二極化傾向も認められる。
地域要因
(1)駅至近の好立地で、容積率も高く、一定の繁華性も認められ、マンション需要もあり、地価は上昇している。 (2)地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変化は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１３２０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市津門呉羽町７３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	37万3,735 円／平米 123万5,568 円／坪
推定価格 平米 坪	38万1,583 円／平米 126万1,513 円／坪
標準価格 平米 坪	41万8,402 円／平米 138万3,237 円／坪
査定価格 平米 坪	41万8,000 円／平米 138万1,908 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０４２０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市津門呉羽町７３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	35万3,870 円／平米 116万9,894 円／坪
推定価格 平米 坪	35万6,299 円／平米 117万7,924 円／坪
標準価格 平米 坪	44万4,263 円／平米 146万8,733 円／坪
査定価格 平米 坪	44万4,000 円／平米 146万7,864 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	3.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０４２０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市津門呉羽町７３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	31万7,420 円／平米 104万9,391 円／坪
推定価格 平米 坪	32万277 円／平米 105万8,836 円／坪
標準価格 平米 坪	40万7,996 円／平米 134万8,835 円／坪
査定価格 平米 坪	40万8,000 円／平米 134万8,848 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０２０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	芦屋市
地域	兵庫県西宮市津門呉羽町７３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	47万8,240 円／平米 158万1,061 円／坪
推定価格 平米 坪	48万6,848 円／平米 160万9,519 円／坪
標準価格 平米 坪	42万3,715 円／平米 140万802 円／坪
査定価格 平米 坪	42万4,000 円／平米 140万1,744 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	０３２０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県西宮市津門呉羽町７３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	58万5,594 円／平米 193万5,974 円／坪
推定価格 平米 坪	58万7,936 円／平米 194万3,716 円／坪
標準価格 平米 坪	49万6,568 円／平米 164万1,654 円／坪
査定価格 平米 坪	49万7,000 円／平米 164万3,082 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	444 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情