路線価 (2023) 兵庫県西宮市甲子園口2-189 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 西宮市兵庫県西宮市甲子園口２丁目１８９番
価格時点	2023 年
駅名	甲子園口駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 99万1,800 円
1平米当たり	1平米 30万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億3,700万 円 (601 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 130万2,564 円 1平米 39万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2億3,700万 円 (601 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 130万2,564 円／坪 1平米 39万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 需給圏は西宮市及び阪神間で、幹線沿いや駅周辺に低層の店舗等が建ち並ぶ商業地域の範囲。需要者の中心は飲食、物販等の店舗事業者のほか、金融機関や事業所等の法人や不動産業者等である。ｅコマースの拡大や、金融機関の店舗削減など、店舗地としての需要は力強さに乏しいが、マンション用地や収益物件を物色する動き等が需要を下支えしている。取引される規模、価格水準はバラつきがあり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は、神戸市灘区～尼崎市の圏域に存する幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は、チェーン展開する飲食店舗、金融機関、自動車販売店等の事業者である。また、マンション用地としての利用も可能と想定される。市場の中心価格帯は、取引自体が少なく、希少性も認められることから、把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格は、規模や立地が同程度の貸室賃料について業態や銘柄、条件によって個別性が強い上に秘匿性が強く、十分な資料の収集に限界があり、適正な賃料水準を把握できたとはいい難い。一方、比準価格は同一需給圏から信頼性のある取引事例を収集して求められている。よって比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (2) 周辺はロードサイド型店舗・店舗付共同住宅等が多くみられる路線商業地域で、広域的に代替性のある路線商業地域等から取引事例を収集し、比準価格を査定した。近隣地域内は自用の店舗のほか賃貸物件も見られるが、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないことから、収益価格は低く試算された。したがって本件においては、実証性に優れた比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	甲子園口駅南方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	181.8 坪 (601 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	銀行
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B1
周辺の利用状況	低層の店舗等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西宮市兵庫県西宮市甲子園口２丁目１８９番
標準地の範囲
東	40 m
西	90 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	25 m
面積	600 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２８ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層の店舗等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域であり、今後も同様の繁華性を維持するものと予測する。景気はウィズコロナの下で、持ち直していくことが期待される。地価動向は、上昇傾向である。 (2)国道沿いにあり、繁華性が高く、また最寄り駅から徒歩圏内のためマンション用地としての需要もあることから、デベロッパー等からの需要も強いものがある。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 134万2,236 円 1平米 40万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 137万1,990 円 1平米 41万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 134万2,236円 1平米 40万6,000円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2022年	1坪 124万6,362円 1平米 37万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 137万1,990円 1平米 41万5,000円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2019年	1坪 124万6,362円 1平米 37万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)西宮市においては、人口は微減傾向にある。景気はウィズコロナの下で、持ち直していくことが期待されるが、先行き不透明感が残る。 (2)西宮市の商業地は、需要堅調な背後住宅地価格の影響等から底堅いものがあり、地価も全般的に上昇傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。 (2)地域要因に特段の変動は見当たらないが、円安及び物価高等経済状況の地価への影響が懸念されている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０９２０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市甲子園口２丁目１８９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	42万2,142 円／平米 139万5,601 円／坪
推定価格 平米 坪	40万7,935 円／平米 134万8,633 円／坪
標準価格 平米 坪	40万5,502 円／平米 134万590 円／坪
査定価格 平米 坪	40万6,000 円／平米 134万2,236 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１３２０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市甲子園口２丁目１８９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	43万227 円／平米 142万2,330 円／坪
推定価格 平米 坪	42万6,050 円／平米 140万8,521 円／坪
標準価格 平米 坪	40万4,606 円／平米 133万7,627 円／坪
査定価格 平米 坪	40万5,000 円／平米 133万8,930 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	29.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１６２０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市甲子園口２丁目１８９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	45万5,532 円／平米 150万5,989 円／坪
推定価格 平米 坪	44万1,954 円／平米 146万1,100 円／坪
標準価格 平米 坪	40万4,349 円／平米 133万6,778 円／坪
査定価格 平米 坪	40万4,000 円／平米 133万5,624 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	17 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１２２０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県西宮市甲子園口２丁目１８９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	43万7,000 円／平米 144万4,722 円／坪
推定価格 平米 坪	43万8,748 円／平米 145万501 円／坪
標準価格 平米 坪	40万4,376 円／平米 133万6,867 円／坪
査定価格 平米 坪	40万4,000 円／平米 133万5,624 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情