路線価 (2023) 兵庫県西宮市甲陽園西山町79-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 西宮市兵庫県西宮市甲陽園西山町７９番１外
価格時点	2023 年
駅名	甲陽園駅 から 50m
路線価
1坪当たり	1坪 87万6,090 円
1平米当たり	1平米 26万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億2,700万 円 (375 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 111万7,428 円 1平米 33万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1億2,700万 円 (375 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 111万7,428 円／坪 1平米 33万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、西宮市のほか阪神間の駅周辺の商業地域等である。主な需要者は地元事業者・不動産会社等である。賃貸需要についても地元事業者の店舗等が中心となり、賃貸住宅の需要も見込まれる。繁華性は普通程度であるが、駅に近く利便性が高く、優良な背後地を有するため、地価は上昇程度で推移している。取引における中心となる価格帯の把握は困難であるが、対象標準地と同程度の規模の土地で１億３０００万円程度と目される。 (2) 同一需給圏は阪神間の駅前及び駅周辺の商業地域であり、そのうち西宮市内が圏域の中心となる。主たる需要者は、阪神間の事業者及び不動産業者となる。繁華性は普通であるものの、選好性の高い甲陽園エリアに存し駅接近性にも優り、背後に優良住宅地が広がるため、地価は上昇傾向にある。商業地の取引は、規模等の画地条件や地域の特色等の個別性が強いため、需要の中心価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸市場の比較的成熟した駅前商業地域であるが、自用物件も多く、土地価格に見合う賃料水準までは形成されておらず、収益価格はやや低位に試算された。なお収益価格の算定においては想定項目も多く、流動的な面を有する。従って、信頼性・規範性の認められる取引事例より求めた比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡にも留意したうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は駅前商業地であり、賃貸市場は比較的に成熟しているが、土地価格の上昇傾向が強く、土地価格に見合う賃料水準が未だ形成されていないため、収益価格はやや低位に求められた。一方、比準価格の算定にあたっては、阪神間の駅周辺の商業地の事例を豊富に収集し、信頼性の高い事例を採用し得た。よって本件では、比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記のように決定した。
交通
交通施設	甲陽園駅北西方
距離	50 m
土地の状態
土地面積	113.4 坪 (375 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の小売店舗が多い駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西宮市兵庫県西宮市甲陽園西山町７９番１外
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	40 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	25 m
面積	400 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小売店舗が多い駅に近い商業地域で、当面の間、現状のまま推移するものと思われる。地価は上昇傾向にて推移するものと予測する。 (2)中小規模の小売店舗が多い駅前の商業地域で、当面は現状のまま推移すると予測する。背後に優良住宅地の広がる立地条件も良く、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 115万7,100 円 1平米 35万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 118万6,854 円 1平米 35万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 115万7,100円 1平米 35万円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 108万7,674円 1平米 32万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 118万6,854円 1平米 35万9,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2019年	1坪 108万7,674円 1平米 32万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)西宮市の人口は概ね横這い。コロナ禍が落ち着きつつあり雇用・消費・投資等が回復し、商業地の地価は上昇傾向となっている。 (2)景況は新型コロナの影響による悪化から脱しつつある。選好性の高いエリアの価格水準は、住宅地商業地を問わず、全体的に上昇傾向。
地域要因
(1)駅前好立地の商業地域であり、需要は堅調である。地域要因に特段の変化は認められない。新型コロナの影響による市場の混乱は回復傾向にある。 (2)地域要因に特段の変動はない。商圏はそこまで広くないものの、駅接近性と背後地の状況に優り、地価水準は底堅い。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１３２０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市甲陽園西山町７９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	37万3,735 円／平米 123万5,568 円／坪
推定価格 平米 坪	38万1,583 円／平米 126万1,513 円／坪
標準価格 平米 坪	35万1,042 円／平米 116万545 円／坪
査定価格 平米 坪	35万1,000 円／平米 116万406 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１５２０４Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市甲陽園西山町７９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	33万6,147 円／平米 111万1,302 円／坪
推定価格 平米 坪	34万63 円／平米 112万4,248 円／坪
標準価格 平米 坪	34万4,193 円／平米 113万7,902 円／坪
査定価格 平米 坪	34万4,000 円／平米 113万7,264 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	14.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０９２０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市甲陽園西山町７９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	27万9,731 円／平米 92万4,791 円／坪
推定価格 平米 坪	28万5,605 円／平米 94万4,210 円／坪
標準価格 平米 坪	34万2,042 円／平米 113万791 円／坪
査定価格 平米 坪	34万2,000 円／平米 113万652 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１８２０４Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市甲陽園西山町７９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	33万9,635 円／平米 112万2,833 円／坪
推定価格 平米 坪	35万3,900 円／平米 116万9,993 円／坪
標準価格 平米 坪	36万2,974 円／平米 119万9,992 円／坪
査定価格 平米 坪	36万3,000 円／平米 120万78 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１８２０４Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市甲陽園西山町７９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	33万8,246 円／平米 111万8,241 円／坪
推定価格 平米 坪	33万2,007 円／平米 109万7,615 円／坪
標準価格 平米 坪	34万8,016 円／平米 115万541 円／坪
査定価格 平米 坪	34万8,000 円／平米 115万488 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	85 ％
基準容積率	250 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情