路線価 (2023) 兵庫県芦屋市朝日ケ丘町327 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 芦屋市兵庫県芦屋市朝日ケ丘町３２７番
価格時点	2023 年
駅名	芦屋駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 69万4,260 円
1平米当たり	1平米 21万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	3,430万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 85万9,560 円 1平米 26万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	3,430万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 85万9,560 円／坪 1平米 26万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は芦屋市及びその周辺の住宅地域であるが、芦屋市市街地北部の住宅地域が中心となる。需要者は同一需給圏内居住者が中心であるが他所からの転入も見られる。居住環境は概ね良好であるが、駅から遠く利便性が劣り、住宅地の需要は普通程度で地価は概ね横這いで推移している。規模等により様々であるが、土地は３０００万円台半ば、新築戸建住宅は５０００～６０００万円が取引の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線、阪急神戸線各駅を最寄駅とする市内山手の住宅地である。需要者は市内及び周辺市居住者が中心である。市内中心部から離れた丘陵部にあり、傾斜地や街路条件の悪い地域も見られるが、居住環境は良好で、市内の住宅としては手頃な総額感から一定の底堅い需要が認められる。規模、画地・街路条件で価格幅はあるが、標準地と同程度の土地で３，０００～４，０００万円程度、新築建売住宅で５，０００～６，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺には賃貸マンションも見られるが、近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域であり、市場においては自己居住用不動産の取引が中心となるため比準価格の規範性は高い。また、対象標準地の地積では経済合理的な賃貸住宅の建設ができないため収益還元法は適用できなかった。よって、比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺には共同住宅等も見られるが、経済合理的な賃貸経営が可能となる建物建築を想定するには対象標準地の規模は小さいため、収益還元法は非適用とした。一方、自用目的の住宅取引が中心の当該地域では、価格牽連性を有する実際の不動産取引から算出された比準価格は、実証的価格としての信頼性は高い。居住の快適性が重視される市場動向を勘案の上、本件では、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	芦屋駅北方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	39.9 坪 (132 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が多い山手の住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	芦屋市兵庫県芦屋市朝日ケ丘町３２７番
標準地の範囲
東	80 m
西	80 m
南	60 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	13 m
面積	130 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模一般住宅が多い山手の住宅地域であり、今後とも現況の住環境を維持し推移するものと予測する。住環境は良好であるが、坂道が多く、利便性にやや劣り、需給はほぼ均衡し、地価は横ばい傾向と予測する。 (2)中小規模一般住宅が多い山手の住宅地域である。特筆すべき事項は無く、今後も現状維持で推移すると思われる。最寄駅から距離を有し、地形的理由で傾斜地が多いため、選好性は強くない。地価は概ね横ばい傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 85万9,560 円 1平米 26万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 85万9,560 円 1平米 26万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 85万9,560円 1平米 26万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 85万9,560円 1平米 26万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 85万9,560円 1平米 26万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 85万9,560円 1平米 26万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)芦屋市内の住宅地価格は、良好な街並みが形成され、その名声や利便性等から比較的強い需要が認められる。 (2)市内人口は微減傾向。阪神間を代表する芦屋ブランドを背景に地価は堅調、ＪＲ芦屋駅周辺は需要が強く上昇傾向。郊外・臨海部も下落縮小～横ばい。
地域要因
(1)居住環境は良好であるが、駅から遠く利便性が劣り、地価は概ね横這いで推移している。 (2)地域要因に大きな変化はない。徒歩圏外の山手の住宅地で、傾斜地や街路条件が劣る地域もあるが、居住環境は良好で、需給関係は概ね安定的である。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変化は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１１２０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	芦屋市
地域	兵庫県芦屋市朝日ケ丘町３２７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	23万2,038 円／平米 76万7,118 円／坪
推定価格 平米 坪	25万4,987 円／平米 84万2,987 円／坪
標準価格 平米 坪	26万2,873 円／平米 86万9,058 円／坪
査定価格 平米 坪	26万3,000 円／平米 86万9,478 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	184 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１１２０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	芦屋市
地域	兵庫県芦屋市朝日ケ丘町３２７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	21万2,828 円／平米 70万3,609 円／坪
推定価格 平米 坪	29万5,676 円／平米 97万7,505 円／坪
標準価格 平米 坪	26万2,823 円／平米 86万8,893 円／坪
査定価格 平米 坪	26万3,000 円／平米 86万9,478 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１１２０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	芦屋市
地域	兵庫県芦屋市朝日ケ丘町３２７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	29万5,458 円／平米 97万6,784 円／坪
推定価格 平米 坪	30万8,251 円／平米 101万9,078 円／坪
標準価格 平米 坪	25万6,448 円／平米 84万7,817 円／坪
査定価格 平米 坪	25万6,000 円／平米 84万6,336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１１２０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	芦屋市
地域	兵庫県芦屋市朝日ケ丘町３２７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	27万3,339 円／平米 90万3,659 円／坪
推定価格 平米 坪	26万7,557 円／平米 88万4,543 円／坪
標準価格 平米 坪	25万8,260 円／平米 85万3,808 円／坪
査定価格 平米 坪	25万8,000 円／平米 85万2,948 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情