路線価 (2023) 兵庫県伊丹市桜ケ丘3-42-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 伊丹市兵庫県伊丹市桜ケ丘３丁目４２番１外
価格時点	2023 年
駅名	阪急伊丹駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 61万1,610 円
1平米当たり	1平米 18万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月11日
鑑定評価額 総額	4,070万 円 (173 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 77万6,910 円 1平米 23万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	4,050万 円 (173 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 77万3,604 円／坪 1平米 23万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、阪急伊丹線・ＪＲ福知山線沿線の住宅地域で、概ね伊丹市を中心とする圏域である。需要者の中心は、伊丹市内居住者、地縁者を中心に、一部近隣市域からの流入も見受けられる。中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、需要は比較的堅調である。市場の中心価格帯は、土地は４，０００万円程度、新築戸建住宅では５，５００万円前後であると思料する。 (2) 同一需給圏は概ね伊丹市の阪急伊丹線及びＪＲ福知山線沿線の住宅地域である。需要者の中心は伊丹市内の居住者であり、市外からの転入も見られる。対象地域は阪急伊丹駅から徒歩圏にあって住環境、利便性等良好な地域であり、需要は根強く、需給関係は比較的安定している。標準地と同規模の土地は３，５００～４，０００万円程度、新築戸建住宅は５，０００～５，５００万円程度が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域で、周辺には賃貸住宅も見られるが自用目的の取引が中心であり、経済合理的な賃貸住宅の建築が困難である。よって、収益還元法の適用を断念した。需要者の中心は、自己居住目的の個人で、近隣の取引相場を指標に意思決定するのが通常であるため、規範性のある取引事例から求めた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏の類似地域に位置する規範性の高い事例により求められており、市場の実態を反映した実証的かつ説得力のある価格である。一方、対象地域は第１種低層住居専用地域に指定された自用の戸建住宅中心の地域であり、法令上の形態制限もあり、経済合理的な賃貸住宅経営は困難である。よって本件では収益還元法の適用を断念した。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	阪急伊丹駅北西方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	52.3 坪 (173 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊丹市兵庫県伊丹市桜ケ丘３丁目４２番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	20 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	14 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、概ね現状のまま推移すると予測する。比較的良好な住環境を形成しており、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。 (2)中規模一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に変化はなく、当面は現状での推移を予測する。阪急伊丹駅徒歩圏で住環境良好であり、地価は上昇傾向での推移が予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 77万6,910 円 1平米 23万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 77万3,604 円 1平米 23万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 77万6,910円 1平米 23万5,000円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2022年	1坪 76万3,686円 1平米 23万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 77万3,604円 1平米 23万4,000円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2019年	1坪 76万3,686円 1平米 23万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内の住宅地需要は比較的安定しており、地価は概ねやや上昇傾向にある。 (2)市域はほぼ平坦で、大阪都心等への接近性や生活利便性の良さから住宅地需要は地縁者を中心に安定している。
地域要因
(1)中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域で、地価は一般的要因を反映してやや上昇傾向である。 (2)地域要因に大きな変化はない。阪急伊丹駅徒歩圏にあって住環境も良好で、需要は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１２１０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	伊丹市
地域	兵庫県伊丹市桜ケ丘３丁目４２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	22万6,622 円／平米 74万9,212 円／坪
推定価格 平米 坪	22万7,302 円／平米 75万1,460 円／坪
標準価格 平米 坪	23万4,332 円／平米 77万4,702 円／坪
査定価格 平米 坪	23万4,000 円／平米 77万3,604 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１２１０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	伊丹市
地域	兵庫県伊丹市桜ケ丘３丁目４２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	21万6,092 円／平米 71万4,400 円／坪
推定価格 平米 坪	20万9,027 円／平米 69万1,043 円／坪
標準価格 平米 坪	23万4,073 円／平米 77万3,845 円／坪
査定価格 平米 坪	23万4,000 円／平米 77万3,604 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０７１０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	伊丹市
地域	兵庫県伊丹市桜ケ丘３丁目４２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,779 円／平米 25万7,137 円／坪
推定価格 平米 坪	14万4,200 円／平米 47万6,725 円／坪
標準価格 平米 坪	23万8,347 円／平米 78万7,975 円／坪
査定価格 平米 坪	23万8,000 円／平米 78万6,828 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１２１０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	伊丹市
地域	兵庫県伊丹市桜ケ丘３丁目４２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万4,005 円／平米 47万6,081 円／坪
推定価格 平米 坪	17万265 円／平米 56万2,896 円／坪
標準価格 平米 坪	23万1,653 円／平米 76万5,845 円／坪
査定価格 平米 坪	23万2,000 円／平米 76万6,992 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１１１０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	伊丹市
地域	兵庫県伊丹市桜ケ丘３丁目４２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万3,165 円／平米 50万6,363 円／坪
推定価格 平米 坪	15万3,931 円／平米 50万8,896 円／坪
標準価格 平米 坪	23万6,817 円／平米 78万2,917 円／坪
査定価格 平米 坪	23万7,000 円／平米 78万3,522 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情