路線価 (2023) 兵庫県伊丹市伊丹3-528-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 伊丹市兵庫県伊丹市伊丹３丁目５２８番１
価格時点	2023 年
駅名	伊丹駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 79万3,440 円
1平米当たり	1平米 24万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	7,320万 円 (237 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 102万1,554 円 1平米 30万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	7,320万 円 (237 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 102万1,554 円／坪 1平米 30万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、伊丹市を中心に阪神間の幹線道路沿いの路線商業地域及び概ね近隣型の商業地域である。需要者は、沿道サービス事業者や同一需給圏に地縁をもつ事業者等が中心である。阪急伊丹駅及びＪＲ伊丹駅の両駅へのアクセスが良好な好立地であるため、マンション用地としての需要も強く、マンション開発業者も需要者となっており、需要は堅調である。物件による個別性が強くまた取引が少ないため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は伊丹市及びその周辺市に存する路線商業地域及び近隣商業地域である。需要者は沿道サービス事業者等が中心であるが、阪急伊丹駅及びＪＲ伊丹駅の徒歩圏内にあり生活利便性が高いエリアであるため、マンション需要も依然旺盛で、デベロッパーも需要者として影響力がある。都心回帰需要も相俟って係る利便性が良い土地の地価は上昇傾向にある。取引価格は規模等で異なり、中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内の類似地域等において信頼性の高い取引事例を収集することができた。一方、店舗、事務所、ワンルームマンション等の収益物件も見受けられるものの、収益性よりも資産性を重視する需要者も多く、収益性から意思決定する需要者が中心とまでは至っていない。よって規範性から、実証的な比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は路線商業地域に所在し、価格形成には、路線商業地本来の要因とマンション用地需要や賃貸住宅需要等による要因が複合的に影響を及ぼしている。本件も比準価格と収益価格は相互に影響しているものと思料されるが、住宅に関しては売買市場と賃貸市場は完全に代替的ではなく、賃貸住宅の収益を含めた収益価格は低位となった。以上により比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	伊丹駅南西方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	71.7 坪 (237 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊丹市兵庫県伊丹市伊丹３丁目５２８番１
標準地の範囲
東	20 m
西	0 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	12 m
面積	240 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２７ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿いの商業地域であり、当面の間、ほぼ現状のまま推移するものと予測する。阪急、ＪＲの両駅から徒歩圏という好立地から、需要は堅調で、地価水準は強含みで推移するものと予測する。 (2)阪急伊丹駅及びＪＲ伊丹駅の徒歩圏内にあり生活利便性が高い。また中高層建築物の立地が可能なためマンション需要に対応できる地域である。よって需要が強く地価は上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 105万1,308 円 1平米 31万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 107万1,144 円 1平米 32万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 105万1,308円 1平米 31万8,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2022年	1坪 99万8,412円 1平米 30万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 107万1,144円 1平米 32万4,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2019年	1坪 99万8,412円 1平米 30万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)阪急及びＪＲ伊丹駅に近い好立地では商業用地やマンション用地の堅調な需要が見られ、市内主要道路沿いの路線商業地域でも底堅い需要が見られる。 (2)阪急伊丹駅やＪＲ伊丹駅周辺等立地条件の優れた商業地域の需要は強含みであり、主要幹線沿いの路線商業地域の需要も底堅い。
地域要因
(1)阪急、ＪＲの両駅から徒歩圏内にあり、利便性が高いことから、マンション用地としての需要も強く、地価は強含みで推移している。 (2)地域要因に大きな変化はない。ＪＲ伊丹駅・阪急伊丹駅双方から徒歩圏の利便性が高い地域で、マンション需要も相俟って地価は上昇傾向。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１８２０４国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県伊丹市伊丹３丁目５２８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	33万8,246 円／平米 111万8,241 円／坪
推定価格 平米 坪	33万2,007 円／平米 109万7,615 円／坪
標準価格 平米 坪	32万780 円／平米 106万499 円／坪
査定価格 平米 坪	32万1,000 円／平米 106万1,226 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	85 ％
基準容積率	250 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０６２０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県伊丹市伊丹３丁目５２８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万9,474 円／平米 102万3,121 円／坪
推定価格 平米 坪	29万8,166 円／平米 98万5,737 円／坪
標準価格 平米 坪	31万3,529 円／平米 103万6,527 円／坪
査定価格 平米 坪	31万4,000 円／平米 103万8,084 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１３１０４Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	伊丹市
地域	兵庫県伊丹市伊丹３丁目５２８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	27万4,012 円／平米 90万5,884 円／坪
推定価格 平米 坪	27万6,478 円／平米 91万4,036 円／坪
標準価格 平米 坪	31万9,998 円／平米 105万7,913 円／坪
査定価格 平米 坪	32万 円／平米 105万7,920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０７２０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県伊丹市伊丹３丁目５２８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万3,434 円／平米 70万5,613 円／坪
推定価格 平米 坪	24万2,890 円／平米 80万2,994 円／坪
標準価格 平米 坪	31万4,624 円／平米 104万147 円／坪
査定価格 平米 坪	31万5,000 円／平米 104万1,390 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情