路線価 (2023) 兵庫県豊岡市竹野町竹野字東道2458-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 豊岡市兵庫県豊岡市竹野町竹野字東道２４５８番６
価格時点	2023 年
駅名	竹野駅 から 850m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	767万 円 (271 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万3,560 円 1平米 2万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	764万 円 (271 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万3,229 円／坪 1平米 2万8,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は但馬圏内の商業地域及び混在地域である。需要者は地縁を有する個人事業者が主である。海水浴場で賑わう夏場以外は閑散とした沿岸部の路線商業地域である。背後の住宅地域の過疎化に伴って取引は殆ど見られない。需要は弱含みであり、地価の推移は下落基調にある。中心価格帯は取引価格、規模等も一様ではないため把握が困難である。 (2) 同一需給圏は概ね豊岡市及びその周辺市町の商業地域又は商住混在地域である。需要者は地元に地縁を有する個人又は法人を中心とする。海水浴場、漁港に近い路線商業地域であるが、少子高齢化による商圏人口の減少、地元に密着した小規模事業者の高齢化、後継者不足等の影響により地域経済は低迷しており、周辺では店舗から住宅への用途変更や未利用地も増えつつある。需要の中心価格帯は取引件数が少ないうえ、取引規模等により様々で見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 店舗のほかに倉庫等も見られる路線商業地域であり、自用の店舗が主勢で貸家需要が少なく適正な賃料水準の把握が困難なため収益還元法の適用は断念した。比準価格は、代替性のある事例を基礎に算定されており、市場性を反映した信頼性の高い価格である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 収益目的での取引はほぼ皆無であり、適正な賃料水準の把握が困難なため収益還元法の適用は断念した。市場においては自用目的の取引が中心で、需要者は市場性に着目して取引価格を決定することが一般的であることから、市場性を反映した比準価格の説得力は高い。従って、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を以って鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	竹野駅北東方
距離	850 m
土地の状態
土地面積	82 坪 (271 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗のほかに倉庫等も見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊岡市兵庫県豊岡市竹野町竹野字東道２４５８番６
標準地の範囲
東	80 m
西	50 m
南	10 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	18 m
面積	270 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	角地を標準的画地とする
街路	９ｍ県道、角地
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)沿岸部に位置し海水浴場に近い路線商業地域である。特段の変動要因もないことから、当面、現状維持で推移するものと予測する。 (2)少子高齢化により商圏人口の減少、小規模事業者の後継者不足等により地域経済は低迷しており、価格形成要因等を総合的に勘案すると今後も地価は下落基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万3,560 円 1平米 2万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万3,229 円 1平米 2万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万3,560円 1平米 2万8,300円
前年から次年への変動率 -3.1 ％
2022年	1坪 9万6,535円 1平米 2万9,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万3,229円 1平米 2万8,200円
前年から次年への変動率 -3.4 ％
2019年	1坪 9万6,535円 1平米 2万9,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少等を背景に不動産市場は全体的に低調であるが、城崎地区や市中心部の需要は堅調である。コロナ禍の実感的影響は少ない。 (2)人口減少、少子高齢化等による地域経済の縮小は、利便性の良い一部の地域を除き土地価格に大きな影響を及ぼしている。
地域要因
(1)地域要因に格別の変動はない。 (2)少子高齢化により背後人口は減少し、商圏人口の減少は不動産需要を減退させており、地価は下落基調で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＩＧ７０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	美方郡香美町
地域	兵庫県豊岡市竹野町竹野字東道２４５８番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万1,188 円／平米 10万3,108 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,149 円／平米 11万9,509 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,419 円／平米 9万3,953 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,400 円／平米 9万3,890 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＣ７０５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	豊岡市
地域	兵庫県豊岡市竹野町竹野字東道２４５８番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,601 円／平米 9万7,861 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,595 円／平米 9万4,535 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,200 円／平米 9万3,229 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,200 円／平米 9万3,229 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＹＴ７０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	美方郡香美町
地域	兵庫県豊岡市竹野町竹野字東道２４５８番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万9,471 円／平米 9万7,431 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,764 円／平米 9万5,094 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,507 円／平米 9万4,244 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,500 円／平米 9万4,221 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＩＧ７０５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	豊岡市
地域	兵庫県豊岡市竹野町竹野字東道２４５８番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,593 円／平米 4万8,244 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,048 円／平米 9万2,727 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,161 円／平米 9万3,100 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,200 円／平米 9万3,229 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＩＧ７０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	豊岡市
地域	兵庫県豊岡市竹野町竹野字東道２４５８番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,011 円／平米 4万9,626 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,253 円／平米 7万262 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,916 円／平米 9万5,596 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,900 円／平米 9万5,543 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情