路線価 (2023) 兵庫県加古川市加古川町寺家町字南五反田51-13外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 加古川市兵庫県加古川市加古川町寺家町字南五反田５１番１３外
価格時点	2023 年
駅名	加古川駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 47万9,370 円
1平米当たり	1平米 14万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	3,890万 円 (210 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 61万1,610 円 1平米 18万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	3,890万 円 (210 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 61万1,610 円／坪 1平米 18万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は概ね加古川市及び近隣市町の商業地域である。需要者の中心は地元事業者、個人投資家等で同一需給圏外の需要者も認められる。駅に近い商業地域で、駅周辺の整備も進み、事業用地に対する需要は安定的である。また、新快速停車駅であることからマンション用地としての需要も下支えしている。商業地域の取引は規模、事情等により様々で需要の中心となる価格帯は把握できない。 (2) 同一需給圏は加古川市南部の鉄道各駅徒歩圏内に形成された商業地域の範囲である。需要者は地元法人や事業主が中心であるが、立地や容積率、画地規模等によっては大手法人や投資家、開発業者等からの需要も見受けられる。足元商圏では少子高齢化等が進み、商況はやや停滞しているが、分譲又は賃貸マンション素地等としての需要が根強い。なお、商業地は取引自体が少ないうえに、取引の規模や事情等も様々であり、売買の中心価格帯を見出すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 駅前である立地条件から収益性を意思決定の拠り所とする需要者も認められるが、自用目的で取引価格を指標とする需要者が多い不動産市場においては、取引価格が重視されている。従って、商業地域ではあるが、比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 駅前に形成された商店街の一角にあり、貸店舗や貸事務所等も見られるが、賃貸市場が十分に成熟していないため、明確な賃料水準や空室率等の把握及び予測が困難である。また、取引動機は投資目的よりも自己使用又は開発目的であることが多く、収益性を最も重視して価格形成がなされているとまでは言えない。従って、このような市場の特性に応じ、比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	加古川駅南西方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	63.5 坪 (210 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗や共同住宅等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	加古川市兵庫県加古川市加古川町寺家町字南五反田５１番１３外
標準地の範囲
東	65 m
西	65 m
南	65 m
北	65 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	20 m
面積	220 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	大規模マンションを含む３棟が完成及び建築中である。
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅に近い商店街に位置し、店舗等の新規出店も認められる。周辺では、大規模マンションを含む３棟が完成及び建築中で背後人口の増加が見込まれ、地価は安定的に推移するものと予測する。 (2)駅前に形成された商店街で、殆どの画地に店舗や事務所等が建ち並んでいる。周辺ではマンション開発等があり、足元商圏の人口及び世帯数も増え、地価は堅調に推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 62万8,140 円 1平米 19万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 62万1,528 円 1平米 18万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 62万8,140円 1平米 19万円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 60万8,304円 1平米 18万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 62万1,528円 1平米 18万8,000円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 60万8,304円 1平米 18万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)加古川市の人口は減少傾向。経済状況の回復傾向の中、低金利も後押しし、立地等優位にある事業用地の需要は強い。 (2)各種支援金や助成金等により、新型コロナウイルス感染症の影響は少なく、市内の商況は比較的安定しているが、今後の動向には留意が必要である。
地域要因
(1)ＪＲ最寄駅に近い立地に加え、近隣で共同住宅が完成及び建築中で、背後人口の増加が見込め、テナント需要が概ね安定的である。 (2)熟成した駅前商店街の一角を占め、建替やテナントの入替等も見られる。また、マンション建設により背後住民も増え、需要は安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＳＲ５０５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	加古川市
地域	兵庫県加古川市加古川町寺家町字南五反田５１番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万4,409 円／平米 44万4,356 円／坪
推定価格 平米 坪	13万8,172 円／平米 45万6,797 円／坪
標準価格 平米 坪	19万3,518 円／平米 63万9,771 円／坪
査定価格 平米 坪	19万4,000 円／平米 64万1,364 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	270 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＫＹ５０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	加古川市
地域	兵庫県加古川市加古川町寺家町字南五反田５１番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万5,925 円／平米 54万8,548 円／坪
推定価格 平米 坪	15万8,656 円／平米 52万4,517 円／坪
標準価格 平米 坪	18万8,428 円／平米 62万2,943 円／坪
査定価格 平米 坪	18万8,000 円／平米 62万1,528 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＫＹ５０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	加古川市
地域	兵庫県加古川市加古川町寺家町字南五反田５１番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万5,171 円／平米 44万6,875 円／坪
推定価格 平米 坪	14万4,898 円／平米 47万9,033 円／坪
標準価格 平米 坪	18万9,906 円／平米 62万7,829 円／坪
査定価格 平米 坪	19万 円／平米 62万8,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	7.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＭＭ５０５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	加古川市
地域	兵庫県加古川市加古川町寺家町字南五反田５１番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万3,204 円／平米 37万4,252 円／坪
推定価格 平米 坪	12万515 円／平米 39万8,423 円／坪
標準価格 平米 坪	18万8,011 円／平米 62万1,564 円／坪
査定価格 平米 坪	18万8,000 円／平米 62万1,528 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	1.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＮＨ４０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	明石市
地域	兵庫県加古川市加古川町寺家町字南五反田５１番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万3,605 円／平米 80万5,358 円／坪
推定価格 平米 坪	24万7,015 円／平米 81万6,632 円／坪
標準価格 平米 坪	19万7,454 円／平米 65万2,783 円／坪
査定価格 平米 坪	19万7,000 円／平米 65万1,282 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	390 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情