路線価 (2023) 兵庫県宝塚市山本台1-80 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 宝塚市兵庫県宝塚市山本台１丁目８０番
価格時点	2023 年
駅名	山本駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 36万3,660 円
1平米当たり	1平米 11万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月11日
鑑定評価額 総額	4,060万 円 (294 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 45万6,228 円 1平米 13万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	4,090万 円 (294 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 45万9,534 円／坪 1平米 13万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主に阪急宝塚線沿線を中心に宝塚市内の住宅地域で、隣接市も含む圏域である。需要者の中心は、宝塚市及び周辺市の一次取得者層で市内居住者や地縁者が多い。やや高台の傾斜地であるが住環境が比較的良好で需要は比較的堅調なことから、地価はやや上昇傾向で推移している。市場の中心価格帯は、土地は標準地と同程度の規模で４，０００万円前後、新築戸建住宅では細分化傾向も影響し４，０００万円前後である。 (2) 同一需給圏は阪急宝塚線及びＪＲ福知山線沿線の住宅地域で概ね宝塚市の圏域である。需要者の中心は宝塚市及びその周辺市の居住者が多数を占める。対象地周辺は傾斜地も見られるが、最寄り駅徒歩圏内にあり、利便性は比較的良好で需要は安定的、地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は、土地は標準地と同程度の地積で４，０００万円程度、細分化された新築戸建住宅で４０００万円程度が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域で、自用目的での取引が多く、仮に戸建賃貸住宅が存在したとしても、転勤等の事情に基づく一時的なものであり、専ら自用目的としての取引が中心である。従って、収益還元法の適用は断念した。需要者は自己居住目的の個人が中心で、通常は近隣の取引相場を指標に購入の意思決定をするため、取引事例から求めた実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の類似地域に位置する規範性の高い事例により求められており、市場の実態を反映した実証的かつ説得力のある価格である。対象地は第１種低層住居専用地域に指定された自用の戸建住宅中心の地域で法令上の形態制限もあり、経済合理的な賃貸住宅の経営は困難である。よって本件では収益還元法の適用を行わなかった。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	山本駅西方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	88.9 坪 (294 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宝塚市兵庫県宝塚市山本台１丁目８０番
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域であり、概ね現状のまま推移すると思料するが細分化傾向も見られる。需要は底堅く地価はやや上昇傾向であると予測する。 (2)中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域で、周辺道路の幅員は狭く、緩急のある傾斜が多い地域であるが、駅からは徒歩圏で、地価水準は若干の上昇で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 45万6,228 円 1平米 13万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 45万9,534 円 1平米 13万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 45万6,228円 1平米 13万8,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 45万2,922円 1平米 13万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 45万9,534円 1平米 13万9,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年	1坪 45万2,922円 1平米 13万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内住宅地の地価は、山手地域は需要が弱く概ね下落傾向、その他は横ばいからやや上昇傾向である。 (2)宝塚市の人口はわずかに減少傾向である。
地域要因
(1)中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域で、やや高台だが住環境が比較的良好で地価はやや上昇傾向である。 (2)中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域である。特段の変動要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０６１０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	宝塚市
地域	兵庫県宝塚市山本台１丁目８０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万883 円／平米 39万9,639 円／坪
推定価格 平米 坪	13万5,255 円／平米 44万7,153 円／坪
標準価格 平米 坪	13万6,898 円／平米 45万2,585 円／坪
査定価格 平米 坪	13万8,000 円／平米 45万6,228 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０６１０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	宝塚市
地域	兵庫県宝塚市山本台１丁目８０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,362 円／平米 50万403 円／坪
推定価格 平米 坪	15万2,422 円／平米 50万3,907 円／坪
標準価格 平米 坪	13万7,194 円／平米 45万3,563 円／坪
査定価格 平米 坪	13万9,000 円／平米 45万9,534 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０７１０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	宝塚市
地域	兵庫県宝塚市山本台１丁目８０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万4,711 円／平米 41万2,295 円／坪
推定価格 平米 坪	12万3,476 円／平米 40万8,212 円／坪
標準価格 平米 坪	13万7,962 円／平米 45万6,102 円／坪
査定価格 平米 坪	13万9,000 円／平米 45万9,534 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０６１０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	宝塚市
地域	兵庫県宝塚市山本台１丁目８０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,046 円／平米 34万7,282 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,986 円／平米 33万7,166 円／坪
標準価格 平米 坪	13万4,192 円／平米 44万3,639 円／坪
査定価格 平米 坪	13万6,000 円／平米 44万9,616 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情