路線価 (2023) 兵庫県宝塚市雲雀丘3-49 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 宝塚市兵庫県宝塚市雲雀丘３丁目４９番
価格時点	2023 年
駅名	雲雀丘花屋敷駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 54万5,490 円
1平米当たり	1平米 16万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	7,170万 円 (343 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 69万954 円 1平米 20万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月11日
鑑定評価額 総額	7,170万 円 (343 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 69万954 円／坪 1平米 20万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主に阪急宝塚線及びＪＲ福知山線沿線の住宅地域で、概ね宝塚市及び周辺市の圏域である。中心となる需要者層は、阪神間居住の個人で富裕層、買替層等が多い。閑静な住宅地域で、安定した需要があり、地価は緩やかな上昇傾向となっている。市場の中心価格帯は規模等により様々であるが土地で総額３０００万円～７０００万円程度であり、細分化された新築戸建住宅で総額５０００万円～６０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ福知山線及び阪急宝塚線沿線の住宅地域を中心に、概ね宝塚市及び周辺市の圏域である。需要者の中心は、宝塚市及び周辺市居住者や地縁者の他、他地域からの流入も多い。大中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で旧来から選好性が比較的強く安定した需要がある。市場の中心価格帯は、標準地と同程度の規模の土地で７，０００万円前後、新築戸建住宅は細分化傾向もあり５，０００～６，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自用目的の取引が中心の閑静な住宅地域であり、近時の市場実態を適切に反映した比準価格は、規範性は高く、説得力を有する価格である。収益価格は賃貸住宅が少なく、地価に見合う賃料を得ることが困難な当該地域の実情を反映し低位に求められた。従って、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、比準価格を以って鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 当該地域は、大中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、自用目的の取引が主な地域である。地積規模が大きいため収益還元法を適用しているが、法令上の規制が厳しいことから賃貸住宅は少なく、地価に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。よって、規範性のある取引事例から求めた比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	雲雀丘花屋敷駅南西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	103.8 坪 (343 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宝塚市兵庫県宝塚市雲雀丘３丁目４９番
標準地の範囲
東	50 m
西	40 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	20 m
面積	340 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測する。地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (2)近隣地域は、大中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、概ね現状のまま推移すると予測するが、細分化傾向も見られる。良好な住環境を形成しており、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 69万954 円 1平米 20万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 69万954 円 1平米 20万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 69万954円 1平米 20万9,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 68万4,342円 1平米 20万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 69万954円 1平米 20万9,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 68万4,342円 1平米 20万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市の人口は微減傾向にある。高層分譲マンション建設や土地区画整理事業等が進行中で、近年住宅都市としての性格を強めてきている。 (2)市内住宅地の地価は、山手地域は需要が弱く概ね横ばいから下落傾向、その他はやや上昇傾向である。
地域要因
(1)環境良好な住宅地域で富裕層等からの需要が認められ、地価は緩やかな上昇傾向となっている。 (2)大中規模一般住宅の多い閑静な住宅地域であり、旧来から需要が安定しており、地価はやや上昇傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１１１０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	宝塚市
地域	兵庫県宝塚市雲雀丘３丁目４９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万5,779 円／平米 64万7,245 円／坪
推定価格 平米 坪	19万2,900 円／平米 63万7,727 円／坪
標準価格 平米 坪	20万7,419 円／平米 68万5,727 円／坪
査定価格 平米 坪	20万7,000 円／平米 68万4,342 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	176 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０８１０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	宝塚市
地域	兵庫県宝塚市雲雀丘３丁目４９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万1,499 円／平米 60万36 円／坪
推定価格 平米 坪	17万6,917 円／平米 58万4,888 円／坪
標準価格 平米 坪	21万2,385 円／平米 70万2,145 円／坪
査定価格 平米 坪	21万2,000 円／平米 70万872 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０７１０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	宝塚市
地域	兵庫県宝塚市雲雀丘３丁目４９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万8,485 円／平米 59万71 円／坪
推定価格 平米 坪	19万9,110 円／平米 65万8,258 円／坪
標準価格 平米 坪	20万9,589 円／平米 69万2,901 円／坪
査定価格 平米 坪	21万 円／平米 69万4,260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０８１０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	宝塚市
地域	兵庫県宝塚市雲雀丘３丁目４９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	20万15 円／平米 66万1,250 円／坪
推定価格 平米 坪	19万3,284 円／平米 63万8,997 円／坪
標準価格 平米 坪	21万549 円／平米 69万6,075 円／坪
査定価格 平米 坪	21万1,000 円／平米 69万7,566 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	０８１０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	宝塚市
地域	兵庫県宝塚市雲雀丘３丁目４９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万1,402 円／平米 59万9,715 円／坪
推定価格 平米 坪	19万1,904 円／平米 63万4,435 円／坪
標準価格 平米 坪	20万6,127 円／平米 68万1,456 円／坪
査定価格 平米 坪	20万6,000 円／平米 68万1,036 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情