路線価 (2023) 兵庫県宝塚市逆瀬川1-40-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 宝塚市兵庫県宝塚市逆瀬川１丁目４０番２外
価格時点	2023 年
駅名	逆瀬川駅 から 80m
路線価
1坪当たり	1坪 115万7,100 円
1平米当たり	1平米 35万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	4億1,400万 円 (931 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 151万4,148 円 1平米 45万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	4億1,400万 円 (931 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 151万4,148 円／坪 1平米 45万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は対象標準地の存する宝塚市及び周辺隣接市にあって、主に鉄道駅を中心に形成されている商業地域、近隣商業地域である。店舗ビル、店舗付共同住宅等の賃貸用不動産の用地取得を考える事業会社が需要の中心と考えられ、近年の活況な不動産投資環境下にあって、一部においては過熱気味の取引も見られる。商業地の取引自体が少なく、また画地規模や取引目的等によって取引価格にもバラつきが見られるため、需要の中心となる価格帯は判然としない。 (2) 同一需給圏は宝塚市をはじめ阪神間の鉄道駅周辺の商業地域である。需要者の中心は商業ビルやマンション等を求める大手デベロッパーや機関投資家等である。阪神間の主要ターミナル駅前の商業地に比べると繁華性や集客力は劣るものの、堅調なマンション用地需要等を背景に、対象地域のような支線駅前商業地の地価も上昇している。尚、取引規模はまちまちであり、典型的な取引形態や価格帯を把握する事は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は店舗ビル等の収益物件が多数見られる駅前の商業地域に存する。そのため収益性を反映した収益価格は十分に考慮すべきであるが、想定要素が多数介在する等の面で規範性にやや劣る。一方で比準価格は要因の類似性が認められる商業地の取引事例より求めた価格であり、市場性を反映した実証的な価格であると認められる。以上より本件では、比準価格を重視し収益価格を比較考量のうえ、前年価格等との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は中高層の店舗・事務所ビル、店舗兼共同住宅等の混在が見られる駅前の商業地域で、同一需給圏としての阪神間の他の駅前商業地等の取引動向と連動して価格形成がなされる傾向が強い。但し、商圏や背後住宅地の状況から収益性を中心に地価が形成されるには至っていないために、収益価格は若干低位に試算された。従って、市場における取引実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	逆瀬川駅北東方
距離	80 m
土地の状態
土地面積	281.6 坪 (931 平米)
私道分面積	26 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	銀行
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宝塚市兵庫県宝塚市逆瀬川１丁目４０番２外
標準地の範囲
東	60 m
西	10 m
南	30 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	24 m
奥行き	40 m
面積	900 m2
形状	ほぼ台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)阪急逆瀬川駅前商業地域として成熟しており、地域に特段の影響を及ぼす要因は存しないものの、稀少な立地性を有することから、地価は今後も上昇基調にて推移していくものと予測する。 (2)中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、今後も現況の繁華性を維持するものと思料する。駅前の地域商業核を形成した希少性の高い立地で、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 155万7,126 円 1平米 47万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 157万3,656 円 1平米 47万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 155万7,126円 1平米 47万1,000円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2022年	1坪 145万4,640円 1平米 44万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 157万3,656円 1平米 47万6,000円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2019年	1坪 145万4,640円 1平米 44万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)稀少性を有する商業地の取引市場は活況の様相を呈する反面、旧来型の商店街は衰退傾向が見られ、地価は引き続き二極化の傾向が継続している。 (2)当市の人口は微減傾向にある。高層分譲マンション建設や土地区画整理事業等が進行中で、近年住宅都市としての性格を強めてきている。
地域要因
(1)阪急逆瀬川駅駅前の商業地域であり、利便性、繁華性にも優れることから地価は引き続き上昇基調にある。 (2)中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地であり、立地の希少性に加えマンション用地としての需要も旺盛である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１３２０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県宝塚市逆瀬川１丁目４０番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	37万3,735 円／平米 123万5,568 円／坪
推定価格 平米 坪	38万1,583 円／平米 126万1,513 円／坪
標準価格 平米 坪	44万4,735 円／平米 147万294 円／坪
査定価格 平米 坪	46万7,000 円／平米 154万3,902 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０１０４Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	川西市
地域	兵庫県宝塚市逆瀬川１丁目４０番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	59万5,127 円／平米 196万7,490 円／坪
推定価格 平米 坪	58万3,571 円／平米 192万9,286 円／坪
標準価格 平米 坪	44万3,443 円／平米 146万6,023 円／坪
査定価格 平米 坪	46万6,000 円／平米 154万596 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	32 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１１２０４国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県宝塚市逆瀬川１丁目４０番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万1,812 円／平米 126万2,270 円／坪
推定価格 平米 坪	38万9,759 円／平米 128万8,543 円／坪
標準価格 平米 坪	45万9,080 円／平米 151万7,718 円／坪
査定価格 平米 坪	48万2,000 円／平米 159万3,492 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	456 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０５２０４国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県宝塚市逆瀬川１丁目４０番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	43万7,122 円／平米 144万5,125 円／坪
推定価格 平米 坪	42万7,538 円／平米 141万3,441 円／坪
標準価格 平米 坪	45万2,900 円／平米 149万7,287 円／坪
査定価格 平米 坪	47万6,000 円／平米 157万3,656 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	7 m
側道方位2	南
側道幅員2	4.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	０９１０４Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	伊丹市
地域	兵庫県宝塚市逆瀬川１丁目４０番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	33万8,751 円／平米 111万9,911 円／坪
推定価格 平米 坪	32万3,236 円／平米 106万8,618 円／坪
標準価格 平米 坪	44万4,005 円／平米 146万7,881 円／坪
査定価格 平米 坪	46万6,000 円／平米 154万596 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	4.3 m
側道方位2	南
側道幅員2	4.3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情