路線価 (2023) 兵庫県宝塚市仁川北3-222 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 宝塚市兵庫県宝塚市仁川北３丁目２２２番
価格時点	2023 年
駅名	仁川駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 74万3,850 円
1平米当たり	1平米 22万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	2,460万 円 (88 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 92万5,680 円 1平米 28万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2,460万 円 (88 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 92万5,680 円／坪 1平米 28万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏、即ち対象不動産の属する市場は、宝塚市を中心として隣接市町に及ぶ近隣商業地の範囲である。中心となる需要者は、地元個人事業主や中堅企業等である。駅至近の立地により市場における競争力は強いと認められる。取引の中心となる価格帯は個別性が高く、また、規模により様々であるため見いだせない。 (2) 同一需給圏は、宝塚市域を中心に阪神間の商業地域と代替・競争関係にあり、背後には質の高い顧客が居住する良好な住宅地域が形成されている駅前の商業地域である。需要者の中心は、地元の不動産業者のほか、阪神間の法人、個人等多岐にわたる。駅前立地の希少性等を反映し、地価は概ね微増基調で推移している。取引の中心価格帯としては、標準地程度の規模で総額２，５００万円前後と認められるが、画地条件等により水準にもばらつきが見受けられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は対象地に収益物件を想定して求めた理論的な価格であるが、土地の経済価値に照応した賃料を得難い等により低位に求められた。周辺では自用目的の取引が中心となっており、市場参加者は周辺の取引価格をベースに意思決定することが通常である。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地を規準とした価格との均衡性にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域に存し、広域的に多数の信頼性のある取引事例を収集のうえ選択した。近隣地域内には賃貸物件も見受けられるが、土地価格に見合った賃料水準や投資対象としての利回り等が形成し得ていないため、収益価格は低位に試算された。よって、実証的な比準価格を中心に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえた結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	仁川駅南方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	26.6 坪 (88 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宝塚市兵庫県宝塚市仁川北３丁目２２２番
標準地の範囲
東	10 m
西	20 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	３階建程度の店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	11 m
面積	90 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模店舗が建ち並ぶ駅前の近隣商業地域であり、今後も現状のまま推移するものと予想する。駅前立地により一定の需要は認められ、今後も地価は堅調に推移すると予測する。 (2)当該地域は小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、良好な住宅地域を背後に擁し、今後も現況の商的環境のまま推移すると予測する。駅前という希少性等を反映して、地価水準は概ね微増基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 95万2,128 円 1平米 28万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 95万8,740 円 1平米 29万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 95万2,128円 1平米 28万8,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 91万5,762円 1平米 27万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 95万8,740円 1平米 29万円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 91万5,762円 1平米 27万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)宝塚市の商業地は元来インバウンドの影響も少なく、希少性の高い駅前商業地の需要は堅調である。 (2)これまで日銀による異次元の金融緩和等により不動産市況は支えられてきたが、他方、物価や金利の上昇等による実体経済への影響には注視を要する。
地域要因
(1)古くからの近隣商業地域であり、地域要因に変動はない。 (2)良好な住宅地域を背後に擁する仁川駅前の商業地域で、駅前等の希少性等により、かかる不動産需要は比較的底堅く推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０７２０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県宝塚市仁川北３丁目２２２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	24万9,139 円／平米 82万3,654 円／坪
推定価格 平米 坪	25万385 円／平米 82万7,773 円／坪
標準価格 平米 坪	28万7,139 円／平米 94万9,282 円／坪
査定価格 平米 坪	28万7,000 円／平米 94万8,822 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０９２０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県宝塚市仁川北３丁目２２２番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	27万9,731 円／平米 92万4,791 円／坪
推定価格 平米 坪	28万5,605 円／平米 94万4,210 円／坪
標準価格 平米 坪	28万4,184 円／平米 93万9,512 円／坪
査定価格 平米 坪	28万4,000 円／平米 93万8,904 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０３２０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県宝塚市仁川北３丁目２２２番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万2,702 円／平米 76万9,313 円／坪
推定価格 平米 坪	23万4,331 円／平米 77万4,698 円／坪
標準価格 平米 坪	28万8,941 円／平米 95万5,239 円／坪
査定価格 平米 坪	28万9,000 円／平米 95万5,434 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０８１０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	宝塚市
地域	兵庫県宝塚市仁川北３丁目２２２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	21万6,029 円／平米 71万4,192 円／坪
推定価格 平米 坪	21万6,029 円／平米 71万4,192 円／坪
標準価格 平米 坪	29万2,722 円／平米 96万7,739 円／坪
査定価格 平米 坪	29万3,000 円／平米 96万8,658 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情