路線価 (2023) 兵庫県宝塚市南口2-438-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 宝塚市兵庫県宝塚市南口２丁目４３８番２
価格時点	2023 年
駅名	宝塚南口駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 69万4,260 円
1平米当たり	1平米 21万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	9,820万 円 (361 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 89万9,232 円 1平米 27万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	9,820万 円 (361 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 89万9,232 円／坪 1平米 27万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は宝塚市及び周辺隣接市にあって、主に鉄道駅周辺に形成されている近隣型の商業地域が中心である。店舗用地取得を考える事業者が需要の中心であるが、大型商業施設への顧客流出等で従来型の商業地に対する土地需要はあまり高くなく、住宅系用途への転換も見据えた価格形成がなされているものと考えられる。商業地の取引自体が少なく、画地規模や取引目的等によって取引価格にもバラつきが見られるため、需要の中心となる価格帯は判然としない。 (2) 同一需給圏は宝塚市及び周辺市の阪急、ＪＲ沿線駅周辺に近隣商業、普通商業のほか、路線商業も含み、広範囲に形成される。需要者の中心は、実需として地元の小売業等を営む個人、法人のほか投資目的としての不動産業者等である。中低層の店舗兼共同住宅等が見られる熟成した商業地で、最寄駅の利用者を中心顧客とした一定の繁華性を維持している。取引される規模、価格水準はバラつきがあるが、土地建物総額で１～３億円前後の流動性が高い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は店舗ビル等の収益物件が多く見られる駅近くの商業地域に存する。そのため収益性を反映した収益価格は十分に考慮すべきであるが、想定要素が多数介在する等の面で規範性にやや劣る。一方で比準価格は要因の類似性が認められる商業地の取引事例より求めた価格であり、市場性を反映した実証的な価格であると認められる。以上より本件では、比準価格を重視し収益価格を比較考量のうえ代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 収益価格は、規模や立地が同程度の店舗賃料について、業態や銘柄、条件によって個別性が強いうえに秘匿性が強く、十分な資料の収集に限界があり、適正な賃料水準を把握できたとはいい難い。一方、比準価格は同一需給圏から信頼性のある取引事例を収集して求められている。よって比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。
交通
交通施設	宝塚南口駅東方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	109.2 坪 (361 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗兼共同住宅等が見られる商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宝塚市兵庫県宝塚市南口２丁目４３８番２
標準地の範囲
東	60 m
西	30 m
南	70 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	27 m
面積	350 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄駅へのアクセス性に優れる商業地域であり、今後も当面の間は同様の繁華性、利便性を維持するものと予測する。地価動向は商業地域の比較的旺盛な需要も相まって上昇傾向が続くものと予測する。 (2)中低層の店舗兼共同住宅等が見られる商業地域であり、今後も同様の繁華性を維持するものと予測する。地価動向は緩やかな上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 92万5,680 円 1平米 28万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 92万5,680 円 1平米 28万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 92万5,680円 1平米 28万円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2022年	1坪 87万9,396円 1平米 26万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 92万5,680円 1平米 28万円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2019年	1坪 87万9,396円 1平米 26万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)稀少性を有する商業地の取引市場は活況の様相を呈する反面、旧来型の商店街は衰退傾向が見られ、地価は引き続き二極化の傾向が継続している。 (2)宝塚ホテル跡地で店舗共同住宅が進行中。駅周辺は、マンション用地需要が旺盛。主要駅前を中心に地価は強含みで推移。
地域要因
(1)交通利便性の良い商業地の事例は、店舗兼共同住宅等の住宅系の収益物件への用途転換を内包した需要増が見られる。 (2)中低層の店舗兼共同住宅等が見られる商業地域で、地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０８１０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	宝塚市
地域	兵庫県宝塚市南口２丁目４３８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	21万6,029 円／平米 71万4,192 円／坪
推定価格 平米 坪	21万6,029 円／平米 71万4,192 円／坪
標準価格 平米 坪	28万557 円／平米 92万7,521 円／坪
査定価格 平米 坪	28万1,000 円／平米 92万8,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１２１０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	伊丹市
地域	兵庫県宝塚市南口２丁目４３８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	22万8,655 円／平米 75万5,933 円／坪
推定価格 平米 坪	22万8,655 円／平米 75万5,933 円／坪
標準価格 平米 坪	28万558 円／平米 92万7,525 円／坪
査定価格 平米 坪	28万1,000 円／平米 92万8,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０２１０４Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	宝塚市
地域	兵庫県宝塚市南口２丁目４３８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万1,434 円／平米 83万1,241 円／坪
推定価格 平米 坪	25万5,206 円／平米 84万3,711 円／坪
標準価格 平米 坪	28万138 円／平米 92万6,136 円／坪
査定価格 平米 坪	28万 円／平米 92万5,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０９２０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県宝塚市南口２丁目４３８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	27万9,731 円／平米 92万4,791 円／坪
推定価格 平米 坪	28万5,605 円／平米 94万4,210 円／坪
標準価格 平米 坪	28万1,107 円／平米 92万9,340 円／坪
査定価格 平米 坪	28万1,000 円／平米 92万8,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情