路線価 (2023) 兵庫県三木市志染町青山3-6-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 三木市兵庫県三木市志染町青山３丁目６番１３
価格時点	2023 年
駅名	緑が丘駅 から 2400m
路線価
1坪当たり	1坪 13万5,546 円
1平米当たり	1平米 4万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,230万 円 (235 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万2,573 円 1平米 5万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,220万 円 (235 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万2,243 円／坪 1平米 5万2,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は神戸電鉄粟生線各駅を最寄りとする三木市郊外の住宅地域である。需要者は北播磨に地縁のある者が中心で、神戸市西部や北部からの需要も見られる。丘陵地に造成された住宅団地で、住民の少子高齢化や転出等から、住宅への需要は旺盛ではないが、分譲時期の比較的新しいエリアへの需要は相対的に底堅い。近隣地域及びその周辺での売買の中心価格帯は、標準的な規模の土地で１，２００万円程度、新築の建売住宅で２，８００万円程度となっている。 (2) 同一需給圏は概ね三木市及び隣接市内の神戸電鉄粟生線沿線の住宅地域と判断した。需要者は地元居住者を中心に、神戸市等の圏外からの転入も見られる。総戸数の多い住宅団地内にあり、最寄駅からやや離れているが中規模のゆとりある敷地で住環境は良く、日用品を扱う商業施設とも近いことから需要は良好である。中心価格帯は、土地は２３０㎡程度で１，１００～１，３００万円、新築戸建住宅で３，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺は戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地で、転勤や相続等による戸建住宅の賃貸を除いては賃貸住宅等が見られず、賃貸市場が形成されていない状況にある。また、当該地域における取引動機は自己使用目的が殆どであるため、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 戸建住宅からなる住宅団地内にあり、周辺には共同住宅は見られない。従って、市場性のある共同住宅の建設が困難であり、また戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域でもないため収益価格の試算は行わなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、主に自用目的で成約した取引事例により求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	緑が丘駅北東方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	71.1 坪 (235 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三木市兵庫県三木市志染町青山３丁目６番１３
標準地の範囲
東	45 m
西	130 m
南	70 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	15 m
面積	230 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は戸建住宅が整然と建ち並んで熟成した住宅地域である。周辺の７丁目では新たな開発があり、地域の活性化が進んでいる。今後は利便性の向上が図られ、地価は強含んで推移するものと予測される。 (2)区画整然とした大規模な住宅団地内にあり、住宅地として成熟しているが、団地内の再開発事業の進捗動向に留意を要する。周辺では売り物件も見られるが、需要とのバランスが取れており地価は上昇基調にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万2,573 円 1平米 5万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万2,243 円 1平米 5万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万2,573円 1平米 5万2,200円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 17万1,251円 1平米 5万1,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万2,243円 1平米 5万2,100円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 17万1,251円 1平米 5万1,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内の住宅市場においては、新型コロナウイルス感染症による影響は顕在化せず、概ね平常時と変わらない状況で落ち着きを見せている。 (2)人口は減少が続く。駅近郊の住宅需要は安定し、郊外は弱い。大型商業施設の進出により既存商店街は衰退傾向。神戸電鉄の存続問題は継続中。
地域要因
(1)熟成期を迎えた開発団地で、良好な住環境が保たれている。新たな開発エリアも見られ、利便性の向上も伴って、需要は強含んでいる。 (2)郊外型住宅団地が抱える諸問題解決のため青山７丁目団地再耕プロジェクトが進行中。最寄駅や商業施設に近く、利便性の良い住宅地域で需要は堅調。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＳＲ５０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	三木市
地域	兵庫県三木市志染町青山３丁目６番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,690 円／平米 17万887 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,948 円／平米 17万1,740 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,948 円／平米 17万1,740 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,900 円／平米 17万1,581 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＳＲ５０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	三木市
地域	兵庫県三木市志染町青山３丁目６番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,629 円／平米 17万3,991 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,368 円／平米 17万3,129 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,368 円／平米 17万3,129 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,400 円／平米 17万3,234 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＫＴ５０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	三木市
地域	兵庫県三木市志染町青山３丁目６番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,914 円／平米 18万1,546 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,243 円／平米 18万2,633 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,612 円／平米 17万3,935 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,600 円／平米 17万3,896 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＫＴ５０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	三木市
地域	兵庫県三木市志染町青山３丁目６番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,754 円／平米 21万771 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,502 円／平米 20万9,938 円／坪
標準価格 平米 坪	6万478 円／平米 19万9,940 円／坪
査定価格 平米 坪	6万500 円／平米 20万13 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＳＲ５０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	三木市
地域	兵庫県三木市志染町青山３丁目６番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,251 円／平米 22万2,332 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,244 円／平米 21万2,391 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,832 円／平米 19万4,499 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,800 円／平米 19万4,393 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情