路線価 (2023) 兵庫県三木市志染町広野1-105-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 三木市兵庫県三木市志染町広野１丁目１０５番１
価格時点	2023 年
駅名	志染駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 16万8,606 円
1平米当たり	1平米 5万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	9,830万 円 (1522 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万3,568 円 1平米 6万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	9,800万 円 (1522 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万2,906 円／坪 1平米 6万4,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は三木市を中心に、近隣市町内の幹線又は準幹線道路沿いに形成された商業地域にわたる。需要者は地元法人や事業者が中心で、立地や規模等によっては全国展開する法人からの需要も散見される。総額が嵩むため、借地されるケースが多く、実売買を伴う需要は低調であるが、全体的な経済の底打ち感から、圏内への新規進出も見られ始めている。取引自体が少ないうえに、取引規模や取引事情等も様々であり、売買の中心価格帯を見出すことは困難である。 (2) 同一需給圏は、概ね三木市及びその周辺市町の圏域に存する商業地域。需要者は、全国展開する沿道型サービス施設事業者及び同一需給圏内に地縁性を持つ事業者等が中心である。比較的繁華性のある幹線道路沿いの路線商業地域で、需要は強含みであると思料する。取引自体が少なく、取引にも画地規模等の個別性が強く、需要の中心となる価格帯は把握しづらい状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、幹線道路沿いの商業地域で、貸店舗や貸事務所も見受けられるが、賃貸市場が十分に成熟していないため、明確な賃料水準や空室率の把握が困難である。また、取引動機は投資目的よりも自己使用目的であることが多く、収益性を重視した価格形成がなされているとまでは言えない市場環境にある。従って、このような市場の特性に応じ、比準価格を中心に、収益価格を比較考量して、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は、収益性も重要な指標となる路線商業地域であるが、商業地特有の個別性も強い。同一需給圏内では自己使用目的の取引も見られ、需要者は同圏内での取引価格を重視していることなどから、本件鑑定評価においては、現実の市場性を反映する事例より求めた比準価格を標準とし、店舗を想定して試算した収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	志染駅東方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	460.4 坪 (1522 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	各種店舗、事業所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	9.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三木市兵庫県三木市志染町広野１丁目１０５番１
標準地の範囲
東	155 m
西	210 m
南	170 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗用地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	60 m
面積	1500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９．８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿いに店舗や事業所等が建ち並んだ路線商業地域で、建替や新規出店等で新陳代謝が進み、大半の画地で有効利用がなされている。今後も引き続き、地価は強含んで推移するものと予測される。 (2)当該地域は、各種店舗、事業所等が建ち並ぶ路線商業地域で、今後も現状のまま推移するものと思われる。地価は、やや上昇傾向にあると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万5,551 円 1平米 6万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万8,857 円 1平米 6万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万5,551円 1平米 6万5,200円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2022年	1坪 21万923円 1平米 6万3,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万8,857円 1平米 6万6,200円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 21万923円 1平米 6万3,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)各種支援金や助成金等により、新型コロナウイルス感染症の影響は少なく、市内の商況は比較的安定しているが、今後の動向には留意が必要である。 (2)景気、個人消費は、緩やかに持ち直しているが、このところの物価上昇、資源高、金融情勢の不動産市況等への影響には注意を要する。
地域要因
(1)市内で最も繁華な路線の一つであり、交通量も多く、全国展開する店舗も建ち並び、広域からの幅広い需要に支えられている。 (2)比較的繁華性のある路線商業地域で、当該地域の宅地に対する需要は強含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＳＲ５０５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	三木市
地域	兵庫県三木市志染町広野１丁目１０５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万492 円／平米 19万9,987 円／坪
推定価格 平米 坪	6万77 円／平米 19万8,615 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,159 円／平米 21万5,416 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,200 円／平米 21万5,551 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＫＴ５０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	三木市
地域	兵庫県三木市志染町広野１丁目１０５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,480 円／平米 19万3,335 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,597 円／平米 19万3,722 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,618 円／平米 21万6,933 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,600 円／平米 21万6,874 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＫＴ５０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	三木市
地域	兵庫県三木市志染町広野１丁目１０５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,394 円／平米 18万3,133 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,452 円／平米 18万9,936 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,553 円／平米 21万3,412 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,600 円／平米 21万3,568 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	13 m
側道方位2	北東
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＫＴ５０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	三木市
地域	兵庫県三木市志染町広野１丁目１０５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,038 円／平米 18万5,262 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,038 円／平米 18万5,262 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,338 円／平米 21万2,701 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,300 円／平米 21万2,576 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＯＲ５０５Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	三木市
地域	兵庫県三木市志染町広野１丁目１０５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,309 円／平米 15万9,710 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,116 円／平米 15万9,071 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,153 円／平米 22万5,314 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,200 円／平米 22万5,469 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情