路線価 (2023) 兵庫県高砂市米田町米田字西ノ野251-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 高砂市兵庫県高砂市米田町米田字西ノ野２５１番１
価格時点	2023 年
駅名	宝殿駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 23万8,032 円
1平米当たり	1平米 7万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	4,580万 円 (503 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万846 円 1平米 9万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	4,570万 円 (503 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万515 円／坪 1平米 9万900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は高砂市及び周辺市町の商業地域。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を有する事業者・法人等が主体である。近隣地域はＪＲ宝殿駅から徒歩圏内の比較的繁華な商業地にあって、店舗の入れ替わり等は見られるものの、駅北側に比べると空店舗は少なく、需要は堅調に推移している。なお、同一需給圏内における取引は、規模・業種・立地条件等によって価格水準がまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況にある。 (2) 同一需給圏は高砂市及び周辺市町における幹線道路沿いを中心とした商業地域一円である。需要者の中心は圏域内の事業者であるが、一部で飲食店展開等の圏域外の需要者も見られる。近時の景気動向より各需要者は新規進出に慎重な姿勢を見せているものの立地条件の優れた地域における需要は根強い。事業用地の取引価格は個別的要因により様々であり、需要の中心となる価格帯を一様に指摘するのは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、近時の同一需給圏内の市場実態を良く反映しており信頼度が高い。収益価格は、最有効使用に基づく想定収益から求めており理論的であるが、賃貸借契約の個別性により、価格形成の指標となり得る賃貸事例の収集がやや困難で、比準価格に比べると実証性・客観性に劣る。以上より、規範性の高い比準価格を標準に、検証手段となり得る収益価格とも比較考量を行いこれを参酌して、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 個人店舗、併用住宅等の自用目的の取引が主で、同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を十分収集しえた。一方標準地の所在する地域内には賃貸物件も見られるが低層建物が中心で、中層ビル等収益性のある物件は少なく、収益目的での取引はほぼ見られない。従って比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	宝殿駅南西方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	152.1 坪 (503 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	銀行
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	飲食店、銀行等が見られる県道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	76 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	273 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高砂市兵庫県高砂市米田町米田字西ノ野２５１番１
標準地の範囲
東	95 m
西	65 m
南	55 m
北	115 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	16.5 m
奥行き	30 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)宝殿駅南側ではマンション開発や新規店舗等の出店が見られ、同駅から徒歩圏内にある近隣地域もその影響を受けて需要が見込まれ、地価は上昇傾向にある。 (2)宝殿駅から続く県道沿いに形成された飲食店、銀行等が見られる商業地域で、出店需要は概ね安定している。近時の国道２号界隈を中心とした新規出店の影響を受け、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 30万4,152 円 1平米 9万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 30万2,499 円 1平米 9万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 30万4,152円 1平米 9万2,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 29万9,193円 1平米 9万500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 30万2,499円 1平米 9万1,500円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 29万9,193円 1平米 9万500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内商業地の市場は二極化しており、幹線沿道の繁華な地域は需要が見込めるが、高齢化が進む既存の近隣商業地は衰退傾向。 (2)近時の経済情勢の下、個人消費等は持ち直し基調にあり、立地条件に優る商業地域における不動産市況は落ち着きを見せている。
地域要因
(1)駅徒歩圏内の利便性の高い商業地にあって需要は堅調に推移しており、地価は上昇傾向にある。 (2)周辺地域において複数の新規出店が見られる等、商況は概ね安定しており、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＫＹ５０５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	加古川市
地域	兵庫県高砂市米田町米田字西ノ野２５１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,577 円／平米 25万9,776 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,967 円／平米 29万4,125 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,155 円／平米 30万1,358 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,200 円／平米 30万1,507 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＭＭ５０５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	加古川市
地域	兵庫県高砂市米田町米田字西ノ野２５１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万3,204 円／平米 37万4,252 円／坪
推定価格 平米 坪	12万515 円／平米 39万8,423 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,859 円／平米 31万298 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,900 円／平米 31万433 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	1.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＮＹ５０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	加古川市
地域	兵庫県高砂市米田町米田字西ノ野２５１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,271 円／平米 21万2,480 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,222 円／平米 24万2,072 円／坪
標準価格 平米 坪	9万175 円／平米 29万8,119 円／坪
査定価格 平米 坪	9万200 円／平米 29万8,201 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＭＹ５０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	高砂市
地域	兵庫県高砂市米田町米田字西ノ野２５１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万213 円／平米 16万6,004 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,074 円／平米 19万5,299 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,016 円／平米 30万4,205 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,000 円／平米 30万4,152 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	35 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情