路線価 (2023) 兵庫県高砂市米田町米田字十人新田956-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 高砂市兵庫県高砂市米田町米田字十人新田９５６番３
価格時点	2023 年
駅名	宝殿駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 11万2,404 円
1平米当たり	1平米 3万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,500万 円 (345 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万3,811 円 1平米 4万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,490万 円 (345 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万3,150 円／坪 1平米 4万3,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は高砂市及び周辺市町の中小工場地あるいは住工混在地。需要者の中心は地元企業、あるいは中小企業の事業者が主である。近隣地域は市街地に存し、利便性の高い工業地に対する潜在的な需要増を反映して、地価は上昇傾向にある。なお、取引は規模や立地条件、業種等により価格水準がまちまちで、中心となる価格帯については見出しにくい状況にある。 (2) 同一需給圏は高砂市及び臨海部の周辺市町の工業地域及び住工混在地域を範囲とする。住宅地域に隣接する工場地域で工場の集積性は低い地域内にあり、需要者は地元企業や個人事業主を中心とする。大規模工場団地内の需要改善の波及効果や流通網の見直し効果もあり、周辺の中小工場地の需要も改善している。しかし、取引件数が少ない上に個別的な諸事情が介在している場合も多く、画地規模も様々で市場での中心となる価格水準は見出しにくい状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 工場用地の標準的な賃貸市場は成立しておらず、収益還元法は不採用とした。比準価格については、隣接市も含めた広域的な範囲から事例を収集し、各事例について適切に補・修正を施して比準を行っており、地域性及び市場性を反映した妥当性ある価格が得られた。以上より、本件では比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。 (2) 同種用途の取引事例の少ない住工混在地域内にある工場地で、画地規模が小さい上に賃貸市場が未成熟であることから収益価格の試算はできなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、自己利用目的が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格をもって鑑定評価額とした。
交通
交通施設	宝殿駅南東方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	104.4 坪 (345 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	工場兼住宅
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の工場、作業所等が多い工業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高砂市兵庫県高砂市米田町米田字十人新田９５６番３
標準地の範囲
東	30 m
西	170 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	工場住宅併用地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	15 m
面積	330 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模の工場を主体に低層住宅等も混在する地域で、価格時点現在は特段の地域要因の変動は見られず、当面は現状を維持しつつ推移していくものと予測される。 (2)集積性が低い工場地域で、今後も当該地域に影響を与えるような変動要因は見当たらず現状を維持するものと思われる。しかし、円安による工場の国内回帰や流通網の見直し等により価格水準は底堅い。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万3,811 円 1平米 4万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万3,150 円 1平米 4万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万3,811円 1平米 4万3,500円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2022年	1坪 14万2,158円 1平米 4万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万3,150円 1平米 4万3,300円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 14万2,158円 1平米 4万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)流通関連を中心に企業の設備投資は概ね活発で、特にＩＣ周辺や稀少性の高い立地条件の物件は高値で取引されることも多く、総じて需要は底堅い。 (2)人口は減少が続く。市街中心部の住宅需要は安定、集落地域は弱く、二極化している。工場地は播磨臨海工業地帯の一角を占め上昇基調にある。
地域要因
(1)住宅等も見られ、用途の多様性が認められる中小工場地で、価格時点現在は特段の地域要因の変動は見当たらないが、需要は堅調で地価は上昇傾向。 (2)地域要因に格別の変動はない。背後に住宅地域があり、関連産業の集積性は低い工業地域であるが、工場地の需要は増加傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＭＹ５０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	高砂市
地域	兵庫県高砂市米田町米田字十人新田９５６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,133 円／平米 16万2,434 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,330 円／平米 16万3,085 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,348 円／平米 14万3,308 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,300 円／平米 14万3,150 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	東
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＯＴ５０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	高砂市
地域	兵庫県高砂市米田町米田字十人新田９５６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万970 円／平米 13万5,447 円／坪
推定価格 平米 坪	4万929 円／平米 13万5,311 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,083 円／平米 14万2,432 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,100 円／平米 14万2,489 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＭＹ５０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	加古川市
地域	兵庫県高砂市米田町米田字十人新田９５６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,566 円／平米 11万4,275 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,063 円／平米 11万2,612 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,063 円／平米 14万2,366 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,100 円／平米 14万2,489 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＫＴ５０５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	加古川市
地域	兵庫県高砂市米田町米田字十人新田９５６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,506 円／平米 15万7,055 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,311 円／平米 16万3,022 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,146 円／平米 14万5,947 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,100 円／平米 14万5,795 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＳＮ６０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県高砂市米田町米田字十人新田９５６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,067 円／平米 12万5,850 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,295 円／平米 12万6,603 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,866 円／平米 14万5,021 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,900 円／平米 14万5,133 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情