路線価 (2023) 兵庫県川西市緑が丘1-134-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 川西市兵庫県川西市緑が丘１丁目１３４番６
価格時点	2023 年
駅名	山下駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 12万5,628 円
1平米当たり	1平米 3万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	774万 円 (163 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万7,035 円 1平米 4万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月11日
鑑定評価額 総額	774万 円 (163 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万7,035 円／坪 1平米 4万7,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は川西市を中心に隣接市町の一部に及ぶ住宅地域である。能勢電鉄及び阪急宝塚線沿線のエンドユーザーが需要の中心であるが、同一需給圏外からの転入も散見される。周辺のニュータウンを含め、潜在的な需要を上回る供給数の多さから需給関係は弱含みで推移していたが、近年では値頃感から需要者の裾野が広がり、地価は落ち着きを見せつつある。需要の中心価格帯は、土地で１，０００万円まで、新築建売分譲で２，５００万円程度が目安となる。 (2) 同一需給圏は、阪急宝塚線及び能勢電鉄沿線の川西市郊外の住宅地域並びに隣接市町郊外のニュータウンを含む住宅地域である。需要者の中心は市内及びその周辺居住者で、大阪や神戸等の都心部への通勤者が大半を占める。大規模住宅団地内にあり、団地の高齢化が進行しているが、地価は値頃感もあり概ね横ばい傾向にある。土地は１，０００万円程度まで、新築戸建住宅は２，５００万円程度の物件が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は中規模戸建住宅を標準とする地域であり、居住の快適性や利便性を基に価格が形成される地域である。そのため、収益性から価格を試算する収益還元法の適用を断念したものであるが、その地域性から取引は自用目的のものが支配的である。よって、比準価格の有する規範性は高いものと判断し、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 当該地域は、中規模一般住宅が多い郊外の閑静な住宅地域で、自用目的での取引が多く、仮に戸建賃貸住宅が存在したとしても転勤等の事情に基づく一時的なもので、経済合理的な賃貸経営が成り立つ地域ではないため収益還元法の適用を断念した。主な需要者は、自己居住目的の個人で、近隣の取引相場を指標に意思決定するのが通常であり、規範性のある取引事例から求めた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	山下駅北西方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	49.3 坪 (163 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い郊外の閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	川西市兵庫県川西市緑が丘１丁目１３４番６
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	11 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅が多い郊外の閑静な住宅地域であり、地域に特段の影響を与える要因も見られないため、今後も当面の間は現状のまま推移していくものと予測する。値頃感もあり、地価は持ち直し傾向が見られる。 (2)近隣地域は、中規模一般住宅が多い郊外の閑静な住宅地域であり、概ね現状のまま推移すると予測する。川西北部の住宅地の需要は値頃感から持ち直しており、地価は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万7,035 円 1平米 4万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万7,035 円 1平米 4万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万7,035円 1平米 4万7,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 15万7,035円 1平米 4万7,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万7,035円 1平米 4万7,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 15万7,035円 1平米 4万7,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)利便性の良い住宅地の需要は堅調であるが、世界情勢や物価高の影響等、景気動向への懸念も見られ、需給関係を注視する必要がある。 (2)市内住宅地の地価は、やや下落傾向からやや上昇傾向まで地域ごとにばらつきがある状況にあるが山手の下落地点の減少が顕著である。
地域要因
(1)中規模一般住宅が多い郊外の住宅地域であり、地価は値頃感もあって、このところ持ち直しの動きが見られる。 (2)中規模一般住宅が多い市北部の住宅地域であり、地価は値頃感もあり概ね横ばい傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０１０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	川西市
地域	兵庫県川西市緑が丘１丁目１３４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,681 円／平米 22万7,059 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,681 円／平米 22万7,059 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,662 円／平米 15万7,571 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,700 円／平米 15万7,696 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０３１０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	川西市
地域	兵庫県川西市緑が丘１丁目１３４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,709 円／平米 23万458 円／坪
推定価格 平米 坪	7万197 円／平米 23万2,071 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,245 円／平米 15万9,498 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,200 円／平米 15万9,349 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０３１０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	川西市
地域	兵庫県川西市緑が丘１丁目１３４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,009 円／平米 22万8,144 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,497 円／平米 21万6,533 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,086 円／平米 15万5,666 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,100 円／平米 15万5,713 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０５１０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	川西市
地域	兵庫県川西市緑が丘１丁目１３４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,353 円／平米 21万2,751 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,353 円／平米 21万2,751 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,007 円／平米 15万5,405 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,000 円／平米 15万5,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情