路線価 (2023) 兵庫県川西市東畦野山手1-4-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 川西市兵庫県川西市東畦野山手１丁目４番１３
価格時点	2023 年
駅名	一の鳥居駅 から 510m
路線価
1坪当たり	1坪 13万2,240 円
1平米当たり	1平米 4万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	675万 円 (135 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万5,300 円 1平米 5万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	675万 円 (135 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万5,300 円／坪 1平米 5万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は能勢電鉄沿線の戸建住宅地と判断した。需要者は川西市を中心として、隣接市町の地縁性を有する居住者等がほとんどである。最寄駅へは徒歩圏にあるものの坂道であり選好性は低い。土地は７００万程度、新築戸建住宅は２，３００万円～２，８００万円が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は概ね川西市中北部の能勢電鉄沿線の住宅地域であると判定した。中心となる需要者は川西市の地縁者が中心であり、外部からの転入は少ない。川西市、猪名川町には大規模ニュータウンも存在し、競争力でやや劣る。最寄り駅へは徒歩圏にあるが、都心部への通勤利便性等が劣り、さらに地勢については傾斜がきつく、需要は弱い。中心となる価格帯は、土地は７００～８００万円程度、新築戸建住宅は２，０００～３，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅用に開発された第１種低層住居専用地域内の土地であり、経済的に賃貸事業が成り立つ地域ではないこと等から収益還元法は適用しなかった。取引は自用目的が中心で、市場参加者は周辺の取引価格を指標に意思決定を行うことから、実証的な比準価格を標準として上記の通り鑑定評価額を決定した。なお、代表標準地を規準とした価格との均衡性も保たれていると判断した。 (2) 比準価格は同一需給圏の類似地域に位置する規範性の高い事例により求められており、市場の実態を反映した実証的かつ説得力のある価格である。一方、対象地域は第１種低層住居専用地域に指定された自用の戸建住宅中心の地域であり、また地積も不充分で、合理的な賃貸住宅経営は困難である。よって本件では収益還元法の適用を断念した。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	一の鳥居駅西方
距離	510 m
土地の状態
土地面積	40.8 坪 (135 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い高台の住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	川西市兵庫県川西市東畦野山手１丁目４番１３
標準地の範囲
東	40 m
西	30 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	13 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　６．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は丘陵地に開発された戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。住宅地として成熟しており、地域要因に変動はなく今後も現状のまま推移するものと予測する。 (2)中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域であり、地域要因に変化はなく当面は現状のまま推移するものと予測する。平坦な住宅地が選好される中、需要は弱く、地価水準は概ね横這い傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万5,300 円 1平米 5万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万5,300 円 1平米 5万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万5,300円 1平米 5万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 16万5,300円 1平米 5万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万5,300円 1平米 5万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 16万5,300円 1平米 5万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)利便性に優る土地の需要は堅調であるが、郊外のバス圏や坂の上の高台にある土地の需要は低迷している。 (2)川西市の人口は微減傾向にある。南部の平坦・駅徒歩圏の住宅地域の需要は相対的に強めであり、中北部の住宅地域も需要は堅調である。
地域要因
(1)丘陵地に開発された住宅地であり地域要因に変動はない。 (2)地域要因に大きな変化はない。駅徒歩圏にあるものの、周辺の傾斜がきつく街路条件も劣り、需要は低調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０５１０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	川西市
地域	兵庫県川西市東畦野山手１丁目４番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,710 円／平米 16万4,341 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,026 円／平米 17万5,304 円／坪
標準価格 平米 坪	5万309 円／平米 16万6,322 円／坪
査定価格 平米 坪	5万300 円／平米 16万6,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	9.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０５１０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	川西市
地域	兵庫県川西市東畦野山手１丁目４番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万656 円／平米 13万4,409 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,685 円／平米 16万4,259 円／坪
標準価格 平米 坪	5万596 円／平米 16万7,270 円／坪
査定価格 平米 坪	5万600 円／平米 16万7,284 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０５１０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	川西市
地域	兵庫県川西市東畦野山手１丁目４番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,699 円／平米 14万7,775 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,587 円／平米 17万3,853 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,988 円／平米 16万5,260 円／坪
査定価格 平米 坪	5万 円／平米 16万5,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０５１０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	川西市
地域	兵庫県川西市東畦野山手１丁目４番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,819 円／平米 17万4,620 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,328 円／平米 17万9,608 円／坪
標準価格 平米 坪	5万211 円／平米 16万5,998 円／坪
査定価格 平米 坪	5万200 円／平米 16万5,961 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情