路線価 (2023) 兵庫県養父市八鹿町伊佐字道西103-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 養父市兵庫県養父市八鹿町伊佐字道西１０３番１外
価格時点	2023 年
駅名	八鹿駅 から 2500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	358万 円 (314 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万7,688 円 1平米 1万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	358万 円 (314 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万7,688 円／坪 1平米 1万1,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は養父市及びその周辺市の在来集落地域である。需要者は同一需給圏内の居住者でほぼ完結し、圏外からの転入者は極めて少ない。需要者は世帯分離による住み替えや農業従事者等、当地域に地縁を有する者が中心であることから、不動産の需給動向は弱く地価は下落基調で推移している。集落地域にあっては取引自体が少なく、地縁者間での取引が主流で又、取引規模等も様々であるため需要の中心価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は概ね養父市及び周辺市町の集落地域である。主な需要者は同一需給圏内の居住者若しくは地縁者に限定され、圏外からの転入者は少ない。人口減少等を背景に住宅地需要が全般的に弱含みの状況下において、集落地域では世帯分離等による需要も減少し、外部からの転入も見込み難く、需要は低調である。取引自体が少なく、取引される規模や形状等も様々であり、また取引当事者が地縁者に限定された恩恵的な取引も多く、中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市中心部からやや離れた農家住宅を中心とする住宅地域で、当地域及びその周辺には共同住宅等の収益物件はなく、賃貸需要を想定することが困難であるため収益還元法の適用は断念した。従って、自己使用目的の取引が支配的な住宅地域であることから、比準価格を採用し、広域的な市場分析を踏まえることによって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 賃貸市場が未成熟なため、収益還元法の適用を断念した。市場においては自用目的の取引が中心であり、需要者は価格水準を指標に取引の意思決定を行うことが一般的であることから、市場性を反映した比準価格の説得力は高い。従って、比準価格を以って鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	八鹿駅北東方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	95 坪 (314 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、一般住宅が混在する既成の住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	養父市兵庫県養父市八鹿町伊佐字道西１０３番１外
標準地の範囲
東	80 m
西	60 m
南	120 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	22 m
面積	330 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市中心部からやや離れた集落的な要素が強い既存の住宅地域で、地域要因の変化は特になく、今後も現状を維持するものと予測する。地価は価格形成要因の影響を受けて弱含みで推移するものと予測する。 (2)特に大きな変動要因は見受けられず、今後も現状類似の状況で停滞的に推移するものと予測する。また、小学校に近接するものの集落地域であることから需要は弱く、地価は今後も弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万7,688 円 1平米 1万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万7,688 円 1平米 1万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万7,688円 1平米 1万1,400円
前年から次年への変動率 -2.6 ％
2022年	1坪 3万8,680円 1平米 1万1,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万7,688円 1平米 1万1,400円
前年から次年への変動率 -2.6 ％
2019年	1坪 3万8,680円 1平米 1万1,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)国家戦略特区に指定され、６次産業化の推進、農地の流動化促進等、農業と観光を軸に展開し、地域経済の活性化を推進している。 (2)人口減少や少子高齢化等慢性的な社会問題を抱え、地方経済は長期に亘り低迷している。尚、建築資材の物価上昇の地価への影響に注視すべきである。
地域要因
(1)既存の集落地域であり、需要者は地元地縁者に限定される傾向にあり、地価は下落基調で推移している。 (2)特に大きな変動要因は見られない。集落地域においては需要者が限定的であり、一般的要因等とも相俟って、需要は弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＹＴ７０５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	養父市
地域	兵庫県養父市八鹿町伊佐字道西１０３番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,279 円／平米 3万676 円／坪
推定価格 平米 坪	1万104 円／平米 3万3,404 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,430 円／平米 3万7,788 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,400 円／平米 3万7,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＣ７０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	養父市
地域	兵庫県養父市八鹿町伊佐字道西１０３番１外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万576 円／平米 3万4,964 円／坪
推定価格 平米 坪	1万386 円／平米 3万4,336 円／坪
標準価格 平米 坪	1万841 円／平米 3万5,840 円／坪
査定価格 平米 坪	1万800 円／平米 3万5,705 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＣ７０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	養父市
地域	兵庫県養父市八鹿町伊佐字道西１０３番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,614 円／平米 5万1,620 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,805 円／平米 5万2,251 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,319 円／平米 4万727 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,300 円／平米 4万664 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＩＧ７０５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	養父市
地域	兵庫県養父市八鹿町伊佐字道西１０３番１外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,587 円／平米 2万1,777 円／坪
推定価格 平米 坪	6,601 円／平米 2万1,823 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,440 円／平米 3万7,821 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,400 円／平米 3万7,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情